居住小區(qū)內(nèi)開辦短租公寓或城市民宿，將第一次迎來管理規(guī)范。8月10日，北京市住建委、市公安局、市網(wǎng)信辦三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知（征求意見稿）》，到18日前面向社會公開征求意見。征求意見稿擬明確，小區(qū)業(yè)主將住宅對外短租經(jīng)營的，應(yīng)符合本小區(qū)管理規(guī)約或業(yè)主大會決定；無管理規(guī)約或業(yè)主大會決定的，應(yīng)當(dāng)取得本棟樓內(nèi)其他業(yè)主的書面同意。

僅限有物業(yè)管理的居住小區(qū)

納入規(guī)范管理的短租住房指什么？征求意見稿以釋義方式明確，短租住房是指利用本市國有土地上的居住小區(qū)內(nèi)的住房，按日或者小時收費，提供住宿休息服務(wù)的經(jīng)營場所。這里所指的短租住房限定為人們通常所說的有物業(yè)管理的居住小區(qū)，鄉(xiāng)村民宿和城市四合院并不在此范圍內(nèi)。

征求意見稿擬規(guī)定，住宅小區(qū)的房屋用作短租經(jīng)營的，除了房屋得符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件并依法辦理出租登記之外，還得符合本小區(qū)管理規(guī)約或業(yè)主大會決定，沒有管理規(guī)約或業(yè)主大會決定的，應(yīng)當(dāng)取得本棟樓內(nèi)其他業(yè)主的書面同意。另外，若房屋屬于出租房的情況，還得取得出租住房業(yè)主的書面同意。

“居住小區(qū)住宅從規(guī)劃屬性來講是用于居住生活，如果要用于短租經(jīng)營，依據(jù)《物權(quán)法》和《民法典》的相關(guān)規(guī)定，除遵守法律、法規(guī)外，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波解釋，這里提到的有利害關(guān)系的業(yè)主，是指本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，“這也是為何文件中提出應(yīng)當(dāng)取得本棟樓內(nèi)其他業(yè)主的書面同意。”

互聯(lián)網(wǎng)平臺須核驗經(jīng)營資質(zhì)

規(guī)范管理下，互聯(lián)網(wǎng)平臺成為信息“把關(guān)人”，被賦予了核驗責(zé)任。征求意見稿提出，發(fā)布短租住房信息的互聯(lián)網(wǎng)平臺，應(yīng)當(dāng)履行四項責(zé)任：核驗短租住房經(jīng)營者提交的材料；登記房屋詳細(xì)地址，并實地查看房屋狀況；登記并實名認(rèn)證經(jīng)營者身份，逐一登記訂單簽訂人和實際入住人員的身份信息和有效聯(lián)系方式；按照公安、住建部門要求及時報送入住人員、房屋等信息。

其中，短租住房經(jīng)營者提交的材料，應(yīng)包括業(yè)主身份證明、房屋權(quán)屬證明、經(jīng)營者身份證明、治安責(zé)任保證書、所在小區(qū)管理規(guī)約或業(yè)主大會決定、本棟樓內(nèi)其他業(yè)主書面同意的材料等。

對于核驗材料未通過的、房屋位置或面積與權(quán)屬證書記載不符的、圖片或配套設(shè)施與實際不符的，以及使用旅館業(yè)法規(guī)所規(guī)定名稱的情況，互聯(lián)網(wǎng)平臺不得為該房屋發(fā)布信息。

需要注意的是，互聯(lián)網(wǎng)平臺不得泄露、篡改、毀損其收集的用戶個人信息；未經(jīng)被收集者同意，不得非法向他人提供個人信息。

短租住房將納入基層社會治理

除了互聯(lián)網(wǎng)平臺的“把關(guān)”責(zé)任外，規(guī)范也對經(jīng)營者核驗租客身份的責(zé)任提出了要求。征求意見稿擬規(guī)定，短租住房經(jīng)營者應(yīng)在住宿者入住前，當(dāng)面核對住宿者身份證件信息，并即時通過規(guī)定的信息系統(tǒng)申報登記承租人姓名、身份證件號碼、居住時間等。住宿者不得利用短租住房從事違法犯罪活動、損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活。

此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房屋管理單位發(fā)現(xiàn)居住小區(qū)內(nèi)存在違規(guī)短租住房的，應(yīng)對違法違規(guī)行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告有關(guān)行政部門及屬地街道、社區(qū)。

“近年來，隨著‘互聯(lián)網(wǎng)+’興起，本市短租房發(fā)展迅速，大量居住小區(qū)內(nèi)的民宅以‘城市民宿’等形式對外出租。”北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥提到，短租住房分布廣泛，價格普遍低于酒店，在一定程度上迎合了部分旅行者的短期住宿需求。但同時，這類產(chǎn)品又存在諸多問題。一方面，經(jīng)營主體既不辦理房屋出租登記，也不按照旅館業(yè)要求進行信息登記，一些房東甚至與租客都不見面，“一人預(yù)訂、多人入住”“張三預(yù)訂、李四入住”現(xiàn)象非常普遍，給城市安全管理帶來重大挑戰(zhàn)。另一方面，由于旅客入住時間不定、人員混雜、夜間活動等，擾民現(xiàn)象頻發(fā)，影響了小區(qū)住戶的正常生活，也引發(fā)不少投訴。

“征求意見稿的出臺，充分體現(xiàn)了問題導(dǎo)向思路，針對實際矛盾問題明確規(guī)定了房主、經(jīng)營主體、平臺、租客等各方主體的責(zé)任，將短租住房納入基層社會治理范疇，對于維護社區(qū)安全和首都安定和諧意義重大。”趙慶祥表示。

記者觀察

住房短租存安全隱患

民宿大床房整租，每晚553元；東三環(huán)CBD夜景，每晚458元；中國味道三里屯，每晚358元……對喜愛旅游的“背包客”來說，短租公寓、城市民宿是共享經(jīng)濟下提供給游客的新選擇。

艾媒數(shù)據(jù)中心的報告顯示，2016年中國在線短租用戶規(guī)模僅為4000萬人，到2019年在線短租用戶規(guī)模已增至2.28億人。盡管受新冠肺炎疫情影響，2020年在線短租用戶規(guī)模有可能縮小，預(yù)計也將達到1.82億人。作為旅游住宿的新業(yè)態(tài)，短租住房為出行提供了更多元化的選擇，也更符合年輕人的個性化需求。然而，由于短租市場發(fā)展過快，相關(guān)行業(yè)規(guī)范跟不上，信息不符、安全隱患等問題頻發(fā)，圍繞短租住房經(jīng)營者和租客的糾紛也較多。

“提前一晚退房，318元的房費卻不給退，打電話給客服也沒人接，這樣收費是不是霸王條款呢？”“按照平臺的民宿地址找過去找不到，房主說平臺把地址搞錯了，實際相隔很遠(yuǎn)。房東同意取消訂單，但平臺卻強制扣了費。”記者發(fā)現(xiàn)，在黑貓投訴平臺上，針對短租平臺的投訴多集中在惡意扣款、退房不退費、房源信息與房屋實際情況不符等幾大方面。

在小豬民宿平臺上，望京合生麒麟社小區(qū)的一間69平方米民宿，每晚價格553元，平臺頁面上只顯示了建筑面積、一張雙人床、宜住兩人的房屋基本信息。記者注冊后使用身份證信息就可直接預(yù)訂，且頁面上直接注明“下單即可入住，無需房東確認(rèn)”。

“作為共享經(jīng)濟產(chǎn)品，短租住房在經(jīng)過快速發(fā)展期后，規(guī)范化發(fā)展是市場的必然要求。”業(yè)內(nèi)專家建議，應(yīng)探索建立政府、平臺企業(yè)、行業(yè)協(xié)會以及房東、消費者和社區(qū)共同參與的住宿分享多方協(xié)同治理、線上線下聯(lián)合監(jiān)管機制。