民法典亮點(diǎn) 共有部分產(chǎn)生的收益歸業(yè)主共有

隨著私家車(chē)數(shù)量的激增，人們開(kāi)車(chē)去探親訪友已習(xí)以為常，被小區(qū)物業(yè)收取停車(chē)費(fèi)也見(jiàn)怪不怪。那么，物業(yè)收取停車(chē)費(fèi)是否合理合法？其收取的費(fèi)用應(yīng)該歸誰(shuí)支配？帶著這些問(wèn)題，記者采訪了陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人趙良善律師。

“要回答這個(gè)問(wèn)題，首先要搞清楚停車(chē)費(fèi)的性質(zhì)。”趙良善開(kāi)門(mén)見(jiàn)山。他說(shuō)，小區(qū)停車(chē)費(fèi)由兩種費(fèi)用組成，一種是土地使用費(fèi)，一種是管理費(fèi)。兩種費(fèi)用的收費(fèi)依據(jù)與收費(fèi)主體是不同的，分四種情形：

如果建設(shè)單位將規(guī)劃的整個(gè)停車(chē)場(chǎng)以車(chē)位形式出售或贈(zèng)送給業(yè)主，則各個(gè)車(chē)位屬于購(gòu)買(mǎi)或接受贈(zèng)予的業(yè)主所有。因車(chē)位屬業(yè)主所有，物業(yè)公司則無(wú)權(quán)收取土地使用費(fèi)性質(zhì)的停車(chē)費(fèi)。但物業(yè)公司對(duì)車(chē)位等進(jìn)行了維護(hù)管理，故不少小區(qū)針對(duì)車(chē)位單獨(dú)收取了物業(yè)管理費(fèi)。

如果建設(shè)單位將停車(chē)場(chǎng)的車(chē)位出租給業(yè)主，則停車(chē)場(chǎng)的所有權(quán)歸建設(shè)單位所享有，而使用權(quán)歸承租車(chē)位的業(yè)主享有，業(yè)主交納的費(fèi)用是車(chē)位的使用費(fèi)。該費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和建設(shè)單位在合同中具體約定。

物業(yè)公司經(jīng)過(guò)建設(shè)單位的授權(quán)之后是可以代替建設(shè)單位向業(yè)主收取停車(chē)費(fèi)的，但此時(shí)的停車(chē)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不是由物業(yè)公司決定，而是由業(yè)主和建設(shè)單位在合同中具體約定。也可以說(shuō)，物業(yè)公司此時(shí)是沒(méi)有權(quán)利要求收取小區(qū)停車(chē)費(fèi)的。

如果建設(shè)單位在出售房屋時(shí)，將停車(chē)場(chǎng)的建設(shè)費(fèi)用分?jǐn)偟矫總€(gè)業(yè)主，即業(yè)主所付的房?jī)r(jià)中實(shí)際包含了停車(chē)場(chǎng)的分?jǐn)傎M(fèi)用，則停車(chē)場(chǎng)的所有權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主共有。

“那么，停車(chē)位權(quán)屬歸誰(shuí)？”記者問(wèn)。

趙良善介紹，民法典規(guī)定了兩種確定停車(chē)位權(quán)屬的方式，即根據(jù)約定確定和根據(jù)法律確定。民法典第二百七十五條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。”因此，如果小區(qū)規(guī)劃中沒(méi)有設(shè)置停車(chē)位，后來(lái)設(shè)置了停車(chē)位，而且是在小區(qū)業(yè)主共有的場(chǎng)地或道路上設(shè)置的，其權(quán)屬應(yīng)歸業(yè)主共有。

“業(yè)主自購(gòu)車(chē)位的權(quán)利如何？”針對(duì)記者的提問(wèn)，趙良善說(shuō)：“首先要看小區(qū)物業(yè)公司收取停車(chē)費(fèi)的性質(zhì)是什么。從買(mǎi)了車(chē)位、不需要收取登記車(chē)輛的停車(chē)費(fèi)的角度來(lái)看，業(yè)主所享有的權(quán)利應(yīng)該是對(duì)車(chē)位的使用權(quán)，即業(yè)主對(duì)車(chē)位享有占有的支配權(quán)，那么業(yè)主將未登記的車(chē)輛停放在自己的車(chē)位上，也是不應(yīng)該收取費(fèi)用的。這種使用權(quán)的本身是業(yè)主的權(quán)利，不應(yīng)將上述使用權(quán)與特定車(chē)輛進(jìn)行掛鉤。如果物業(yè)公司認(rèn)為是對(duì)未登記車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)的一種臨時(shí)管理，那么物業(yè)公司進(jìn)行收費(fèi)，就應(yīng)該形成臨時(shí)管理所相對(duì)應(yīng)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。這種臨時(shí)管理關(guān)系中，業(yè)主應(yīng)享有就自購(gòu)車(chē)位上自主停放其所有或使用車(chē)輛的權(quán)利，物業(yè)公司則提供該車(chē)位上的車(chē)輛保管服務(wù)。”

趙良善補(bǔ)充說(shuō)，物業(yè)公司的物業(yè)管理權(quán)來(lái)自全體業(yè)主的授權(quán)。因此，如業(yè)主與物業(yè)公司之間有合同，并且合同中有約定，就應(yīng)該按照合同約定執(zhí)行；如果雙方?jīng)]有合同約定，而現(xiàn)行法律中又沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定，物業(yè)公司單方面規(guī)定業(yè)主登記車(chē)輛數(shù)、未經(jīng)登記的車(chē)輛不能停放或停放需收費(fèi)等對(duì)業(yè)主作出限制，不但不符合法律規(guī)定，還有侵犯業(yè)主權(quán)利之嫌。

“搞清楚以上規(guī)定，再回到‘小區(qū)停車(chē)費(fèi)收益歸誰(shuí)’的問(wèn)題上。”趙良善說(shuō)，依據(jù)民法典有關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用小區(qū)空地用作停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)生的收入、建設(shè)單位利用建筑物外墻面產(chǎn)生的收入等，應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。在民法典頒布前，我國(guó)法律對(duì)此規(guī)定不明確，經(jīng)常發(fā)生爭(zhēng)議。民法典的規(guī)定更好地保護(hù)了業(yè)主的共有權(quán)，使其包括了收益權(quán)。這也意味著物業(yè)服務(wù)企業(yè)等利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收益全裝進(jìn)自己腰包的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。