最近的貴陽(yáng)過(guò)于異常，爭(zhēng)議巨大的不僅是逆流而動(dòng)的購(gòu)房落戶新政，還有被傳得神乎其神的“鄂爾多斯第二”之說(shuō)。

據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，低廉的土地價(jià)格吸引房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商瘋狂拿地，導(dǎo)致貴陽(yáng)超級(jí)大盤(pán)扎堆，目前過(guò)百萬(wàn)體量樓盤(pán)已達(dá)13個(gè)。如今這個(gè)加上流動(dòng)人口才500萬(wàn)人的三線城市，待消化庫(kù)存卻高達(dá)3490萬(wàn)平方米，去化需4年。“預(yù)計(jì)貴陽(yáng)會(huì)成為繼鄂爾多斯、溫州之后第三個(gè)樓市崩盤(pán)市場(chǎng)。”

而貴陽(yáng)市政府今年9月中旬出臺(tái)了“購(gòu)房落戶”新政，被指是不顧觸及國(guó)家限購(gòu)紅線，出手救市，更加重了貴陽(yáng)樓市崩盤(pán)的懸疑。

貴陽(yáng)樓市真的已經(jīng)到了懸崖的邊緣嗎？

“購(gòu)房入戶”爭(zhēng)議

11月3日，星期六，喬志駕車(chē)3小時(shí)從黔東南的凱里風(fēng)塵仆仆地趕到了貴陽(yáng)花果園看房，與喬志幾乎同時(shí)趕到的還有從幾十輛大巴上魚(yú)貫而下的來(lái)自貴州周邊州市的購(gòu)房者。吸引他們從各地趕來(lái)的，是貴州“購(gòu)房入戶”的新政，以及幾乎與當(dāng)?shù)刂菔薪咏姆績(jī)r(jià)卻可享受更好的醫(yī)療、教育等條件的誘惑。

售樓大廳幾乎被來(lái)自各地的數(shù)千人擠滿，對(duì)于貴陽(yáng)樓市“崩盤(pán)”一說(shuō)，喬志并非沒(méi)有耳聞，但貴陽(yáng)市一座座拔地而起的在建樓宇真正的吸引力就在于它們的價(jià)格。

經(jīng)歷了9月份的沉寂后，進(jìn)入10月貴陽(yáng)樓市成交量開(kāi)始回升。據(jù)貴陽(yáng)住房網(wǎng)商品房預(yù)售備案的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，10月貴陽(yáng)市商品房住宅共銷(xiāo)售7044套，成交面積72.7萬(wàn)平方米，與9月份成交5147套，成交面積49.8萬(wàn)平方米相比，分別上漲了37%和46%。與去年同期成交3797套，成交面積45.8萬(wàn)平方米相比，也分別上漲了85%和59%。

均價(jià)方面看，10月份全市范圍內(nèi)商品房預(yù)售合同均價(jià)為4608元/平方米，與9月份成交均價(jià)4470元/平方米相比，環(huán)比增長(zhǎng)3.1%，與8月成交均價(jià)4433元/平方米相比上漲了3.9%。自此，貴陽(yáng)市商品房住宅均價(jià)不僅出現(xiàn)連續(xù)5個(gè)月上漲的情況，同時(shí)該月均價(jià)也達(dá)到今年來(lái)的最高點(diǎn)。

支撐貴陽(yáng)樓市10月異動(dòng)的是貴陽(yáng)市政府不惜“觸碰”紅線的購(gòu)房入戶新政，這也是外界所傳頗多的“救市之舉”。

然而貴陽(yáng)市住建局相關(guān)人士卻表示，“購(gòu)房入戶”等政策并非是“救市或者是踩紅線”，而是對(duì)已經(jīng)存在的需求尋找出口。

2011年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，近10年來(lái)，貴陽(yáng)市流動(dòng)人口大幅增加，近兩年更是以每年接近20萬(wàn)人的速度增長(zhǎng)。目前，貴陽(yáng)市共有流動(dòng)人口125萬(wàn)人，約占全市人口的28.9%，該數(shù)字未來(lái)還將攀升。

花果園的開(kāi)發(fā)商宏立城集團(tuán)副總裁陳曉輝表示，花果園的主要客戶是貴陽(yáng)地區(qū)外貴州省內(nèi)各地市州人群，占比達(dá)到50%，而貴陽(yáng)本地居民和外省客戶分別占35%、15%，“這一比例也與貴陽(yáng)樓市的購(gòu)房者構(gòu)成類似。”

此外，貴陽(yáng)自2011年大量啟動(dòng)城中村、棚戶區(qū)等改造，未來(lái)將形成4500萬(wàn)平方米的改造量，涉及人口約100萬(wàn)，這些“需求”入市，迫切需要解決的也是戶籍問(wèn)題。

貴州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)胡曉登認(rèn)為，“購(gòu)房落戶”可能是出于加快城鎮(zhèn)化的考慮。據(jù)了解，貴州省城市化率僅33.81%，在全國(guó)排名倒數(shù)第二，比全國(guó)49.68%的平均城市化水平落后10年，比珠三角地區(qū)落后15～18年。

“有助于普通老百姓、低端收入群體、住房嚴(yán)重困難群體自住性需求和改善性需求釋放的政策就符合房地產(chǎn)調(diào)控政策。”中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮表示，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策對(duì)自住和改善性住房從來(lái)都是鼓勵(lì)，而包括幾個(gè)大盤(pán)在內(nèi)的貴陽(yáng)新建住宅大多均是90平方米以下的剛需樓盤(pán)，顯然符合房地產(chǎn)調(diào)控的政策。

大盤(pán)的旋渦 

據(jù)貴陽(yáng)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)界統(tǒng)計(jì)，目前貴陽(yáng)有13個(gè)在售大盤(pán)超過(guò)100萬(wàn)平方米，這對(duì)于早已度過(guò)了大盤(pán)時(shí)代的國(guó)內(nèi)眾多城市來(lái)說(shuō)，貴陽(yáng)樓市這個(gè)異類在樓市宏觀調(diào)控的敏感時(shí)期更為扎眼。

“由于貴陽(yáng)相對(duì)便宜的地價(jià)，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商瘋狂拿地，最終使得大盤(pán)扎堆，拉高了商品房供應(yīng)量。”貴陽(yáng)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的銷(xiāo)售經(jīng)理趙夢(mèng)虎告訴記者，由于都是棚戶區(qū)和城中村以及山地，貴陽(yáng)拿地成本并不高，直到現(xiàn)在，樓面價(jià)也仍保持在六七百元左右。

這一論點(diǎn)也得到了中天城投高層的認(rèn)可。2010年，中天城投為未來(lái)方舟項(xiàng)目大規(guī)模拿地133萬(wàn)平方米。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時(shí)貴陽(yáng)市成交住宅用地樓面均價(jià)為681元/平方米，比全國(guó)1818元/平方米的均價(jià)便宜近三分之二。

而總占地面積5600畝的未來(lái)方舟并非貴陽(yáng)第一大盤(pán)，幾乎在同一年宏立城啟動(dòng)花果園舊城改造項(xiàng)目，以6000余畝占地奪得貴陽(yáng)第一大盤(pán)之位，這個(gè)全國(guó)罕見(jiàn)的超級(jí)大盤(pán)總建筑面積達(dá)1830萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)入住30萬(wàn)人口。

花果園和未來(lái)方舟只是貴陽(yáng)超級(jí)大盤(pán)的縮影，眾多大盤(pán)，使今年貴陽(yáng)商品房供應(yīng)量猛增。貴陽(yáng)正合地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2012年，貴陽(yáng)商品房市場(chǎng)上半年整體供應(yīng)572萬(wàn)平方米，占2011年全年供應(yīng)的72%，半年供應(yīng)量已超過(guò)2007年到2009年期間每年全年的供應(yīng)量。

“大盤(pán)扎堆顯然是貴陽(yáng)城市和地形特征決定的，貴陽(yáng)屬山城，基礎(chǔ)建設(shè)落后，單一小規(guī)模的開(kāi)發(fā)不能起到整個(gè)城市面貌改善的效果，且易造成資源的浪費(fèi)和重復(fù)建設(shè)。”陳曉輝表示。

“大盤(pán)不僅符合政府推行的集約化用地，政府也由市場(chǎng)來(lái)完成了市場(chǎng)配套，通過(guò)大盤(pán)建設(shè)和加大供應(yīng)量等方式，貴陽(yáng)的房?jī)r(jià)從去年的均價(jià)5200元/平方米降到了現(xiàn)在的4700元/平方米左右，顯然貴陽(yáng)用一種特殊的方式完成了房地產(chǎn)調(diào)控，解決需求的同時(shí)降低了房?jī)r(jià)。”陳淮表示。

妖魔化的數(shù)據(jù)

比13個(gè)百萬(wàn)平方米級(jí)的大盤(pán)更為扯人眼球的是貴陽(yáng)樓市3490萬(wàn)平方米的庫(kù)存量和長(zhǎng)達(dá)4年的消化期，這也是引發(fā)貴陽(yáng)樓市“崩盤(pán)論”的最直接依據(jù)。

正行合智地產(chǎn)針對(duì)貴陽(yáng)樓市2012年的半年報(bào)稱，貴陽(yáng)商品房“后期總余量”達(dá)3490萬(wàn)平方米，包括在售余量和已知代售項(xiàng)目后期未推出或待開(kāi)發(fā)體量。這也因此引發(fā)各方爭(zhēng)議：按照今年上半年月均去化速度72.6萬(wàn)平方米/月，仍需要去化4年時(shí)間，由此，引發(fā)對(duì)貴陽(yáng)樓市的擔(dān)憂。畢竟無(wú)可否認(rèn)的是，貴陽(yáng)潛在商品房存貨去化時(shí)間超過(guò)3年，在34個(gè)大中城市中排名第六，潛在庫(kù)存壓力的確偏大。

但正合地產(chǎn)報(bào)告卻指出，截止到2012年9月底，貴陽(yáng)市場(chǎng)現(xiàn)有整體在售存量?jī)H為772萬(wàn)平方米，按前三季度月均79萬(wàn)/平方米的去化速度，不到10個(gè)月便可售完，完全在正常范圍之內(nèi)。

“如果一年猛增3490萬(wàn)平方米庫(kù)存，當(dāng)然是有問(wèn)題的，但實(shí)際情況并非如此。”陳曉輝指出，貴陽(yáng)目前開(kāi)發(fā)的很多大盤(pán)都有3到10年的推貨周期，用4年消化，本就是計(jì)劃內(nèi)正常速度，無(wú)需過(guò)分擔(dān)憂。

此外，貴陽(yáng)的舊城改造今年才是大規(guī)模啟動(dòng)的第二年，2013年還將有4500多萬(wàn)平方米的改造量，到2015年貴陽(yáng)將新增人口近150萬(wàn)，人均購(gòu)房30平方米就是4500萬(wàn)平方米，“用這些需求來(lái)消化3490萬(wàn)平方米這個(gè)量，還有什么可擔(dān)憂的嗎？”陳曉輝表示，貴陽(yáng)樓市的發(fā)展相比一二線城市和沿海地區(qū)都要晚上幾年，龐大的需求真實(shí)存在，目前廣受關(guān)注主要是因?yàn)樘幱陂_(kāi)發(fā)和供應(yīng)的爆發(fā)期，在全國(guó)房地產(chǎn)受宏觀調(diào)控影響開(kāi)發(fā)和供應(yīng)放緩情形下的一個(gè)另類而已。