住房問題是關(guān)系廣大人民群眾切身利益的大事，黨中央、國(guó)務(wù)院很重視住房制度改革。解決我國(guó)的城市居民住房問題，首先要明確住房制度改革的方向。近幾年，各地區(qū)、各部門深化住房制度改革，做了大量工作，居民住房狀況總體來講有了較大改善，但還很不夠。我在上海當(dāng)市長(zhǎng)的時(shí)候，上海市居民住房每人平均只有四平方米，通過推行住房公積金制度等措施，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到八平方米了，幾年的時(shí)間增加了一倍。人民群眾迫切需要住房，這個(gè)問題應(yīng)該怎么解決呢？過去的住房政策是蓋公房，分配式，低房租，是一種福利。這樣的政策使住房問題越來越尖銳。黨中央、國(guó)務(wù)院解決我國(guó)住房問題的政策，是推行和完善住房公積金制度，同時(shí)，通過多種資金渠道，采取相應(yīng)的配套政策措施，走住房商品化的道路。盡管這條道路很長(zhǎng)，但必須走。實(shí)踐證明，這是解決我國(guó)住房問題的正確道路。
　　最近兩年，我們搞了安居工程，實(shí)行了一些優(yōu)惠政策，安排了一定的貸款，雖然時(shí)間很短，成效還不可能很顯著，可是很得人心。但是，我認(rèn)為，安居工程這兩年搞得很有成績(jī)，解決了一部分人的住房問題，還不是解決住房問題的主要措施。國(guó)務(wù)院會(huì)議討論認(rèn)為，要把普遍推行和不斷完善住房公積金制度，作為一九九七年和今后一個(gè)時(shí)期住房制度改革的重點(diǎn)。這不是說安居工程不重要，而是要結(jié)合在一起搞，不要把這兩項(xiàng)工作分離開來。安居工程是個(gè)應(yīng)急的辦法，是在住房公積金制度沒有普遍推行起來，而且繳交標(biāo)準(zhǔn)很低的情況下，銀行安排一部分錢來蓋房子，賣給居民，尤其是住房困難戶，這是有效的?，F(xiàn)在，我們還要重點(diǎn)推行和完善住房公積金制度。有人說，這是走新加坡的道路。其實(shí)，第一，不完全是新加坡的辦法；第二，也不是只有新加坡才實(shí)行這個(gè)辦法；第三，即使是新加坡的辦法又有什么不好，人家行之有效嘛。實(shí)際上我們是結(jié)合自己的國(guó)情，借鑒別人的辦法并作了很大的改變。上海的經(jīng)驗(yàn)證明，在我國(guó)運(yùn)用公積金制度，積累資金，加快居民住房建設(shè)，解決居民住房問題是行之有效的。這是我在工作中親身體驗(yàn)到的。當(dāng)時(shí)在上海實(shí)行公積金制度，是通過全體市民討論決定的。我在電視臺(tái)發(fā)表講話宣布這種辦法，然后全體市民討論三天，大家通過電視等各種形式發(fā)表意見，機(jī)關(guān)團(tuán)體也進(jìn)行討論。民意調(diào)查表明，上海市民幾乎都擁護(hù)住房公積金制度。用公積金蓋房子，一般十個(gè)月就把房子蓋起來了，還大大降低了工程造價(jià)。實(shí)踐證明，實(shí)行住房公積金制度是成功的。
　　解決住房問題的資金怎么解決？全部蓋房子的錢都讓銀行來拿，那是搞不久的，也是搞不多的。住房制度改革的實(shí)踐證明，建房資金還得由國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人共同分擔(dān)。只有在機(jī)關(guān)和企業(yè)事業(yè)單位職工中普遍建立起住房公積金制度，才能夠提供穩(wěn)定的、低成本的建房資金。這幾年開過多次住房制度改革會(huì)議，都是強(qiáng)調(diào)推行和完善住房公積金制度，但是從全國(guó)來看，目前住房公積金的歸集率還不高，公積金提取的比例較低，進(jìn)展也較慢，不夠平衡。必須克服困難，創(chuàng)造條件，積極推進(jìn)。我認(rèn)為現(xiàn)在是時(shí)候了，可以提高住房公積金繳交率。住房公積金在上海有一套成熟的經(jīng)驗(yàn)，我推薦你們看一看。普遍地建立住房公積金制度不僅不會(huì)降低職工的生活水平，反而能夠?yàn)樗麄兲峁┖锰?。住房公積金制度已經(jīng)比較完善，可以歸納為四句話：第一句話，是房委會(huì)決策，即由住房委員會(huì)或房改領(lǐng)導(dǎo)小組決策，應(yīng)該怎么使用，蓋多少房子；第二句話，是“中心”運(yùn)作，即有一個(gè)管理中心來運(yùn)作，具體執(zhí)行；第三句話，是銀行專戶，即住房公積金存到銀行設(shè)立一個(gè)專戶，利率是低進(jìn)低出的，存進(jìn)去的利率是低的，貸出去的利率相對(duì)也是低的，這樣就保證房子是低造價(jià)，賣給居民是低價(jià)格。公積金如果一時(shí)用不出去，沉淀在銀行的錢，銀行還要照付利息，甚至是更優(yōu)惠的利息，這也是一種優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)住房公積金的建立。最后一句話，是財(cái)政監(jiān)督，即加強(qiáng)住房公積金的監(jiān)督管理，確保住房公積金?？顚Ｓ茫踩行н\(yùn)行，不允許挪用公積金去搞別的。最近發(fā)現(xiàn)一些單位挪用養(yǎng)老保險(xiǎn)基金炒股票、搞房地產(chǎn)，有的還相當(dāng)嚴(yán)重。養(yǎng)老保險(xiǎn)金是保命錢，怎么可以干這種事，賠了以后怎么向職工交待？這個(gè)養(yǎng)老保險(xiǎn)基金是不能動(dòng)用的，國(guó)家規(guī)定只能用來買國(guó)庫券?，F(xiàn)在買國(guó)庫券利息比銀行存款利息高，有什么比買國(guó)庫券更保險(xiǎn)的？炒股票、炒房地產(chǎn)可能血本無歸，風(fēng)險(xiǎn)極大。
　　今后，要把國(guó)家安居工程與利用公積金建房結(jié)合起來，統(tǒng)籌規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一建設(shè)。地方政府給安居工程的優(yōu)惠政策，也要給用公積金建的住房。為了保證住房建設(shè)資金的回收、運(yùn)轉(zhuǎn)，以形成良性循環(huán)，必須保證經(jīng)濟(jì)適用住房的低造價(jià)、低售價(jià)，促進(jìn)住房商品化?，F(xiàn)在為什么安居工程能做到一平方米造價(jià)一千元左右？我看無非是三條政策。第一，土地使用權(quán)采取劃撥方式提供。第二，市政配套費(fèi)減免。各級(jí)政府、城市建設(shè)部門為安居工程提供政策支持，包括減免稅費(fèi)、減收配套設(shè)施費(fèi)用。第三，房地產(chǎn)公司合理負(fù)擔(dān)。城市政府要統(tǒng)一管理，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)公司都要承擔(dān)一定比例的安居工程建設(shè)任務(wù)，以經(jīng)營(yíng)其他業(yè)務(wù)的盈利彌補(bǔ)建造安居工程可能出現(xiàn)的虧損。房地產(chǎn)公司建的寫字樓、商品房售價(jià)很高，利潤(rùn)也是很高的，但建安居工程，最多是保本，不能打利潤(rùn)。根據(jù)大連的經(jīng)驗(yàn)，建安居工程房是要賠本的，就是要賠一點(diǎn)，不賠一點(diǎn)，就不讓房地產(chǎn)公司拿到高級(jí)商品房的招標(biāo)。這個(gè)政策，是幾年前馬來西亞住房部長(zhǎng)向我介紹的，房地產(chǎn)商平均下來是有利潤(rùn)的，但他賺錢要在建高級(jí)商品房方面，對(duì)安居工程低價(jià)房應(yīng)該做貢獻(xiàn)，應(yīng)該是賠的，這在馬來西亞是一條法律。我看這是一條公平的法律。沒有這幾條，要做到每平方米一千元左右是非常困難的。這就要求各級(jí)政府、城市建設(shè)部門也要為公積金建房提供同樣的政策支持，包括劃撥土地、減免稅費(fèi)、減收配套設(shè)施費(fèi)用、建筑單位合理負(fù)擔(dān)等措施。這樣，住房可以建得更多，我們才能實(shí)現(xiàn)在低工資制度下走住房商品化的道路。在低工資條件下，房?jī)r(jià)搞高了，就實(shí)現(xiàn)不了住房商品化。
　　鼓勵(lì)大家買住房，必須實(shí)行分期付款，不然買不起。銀行對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房用戶，要采取抵押貸款和分期付款的方式，引導(dǎo)居民住房消費(fèi)，推動(dòng)住房商品化。要確保國(guó)家安居工程等經(jīng)濟(jì)適用住房，優(yōu)先出售給中低收入住房困難戶，特別是國(guó)有企業(yè)職工和教師。中國(guó)人民銀行已經(jīng)制定一個(gè)通行的辦法提交這次會(huì)議，請(qǐng)大家討論解決住房的問題，不論是企事業(yè)單位還是機(jī)關(guān)，都要通過住房公積金實(shí)現(xiàn)住房的商品化，一定要在全國(guó)各地方、各部門，包括機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位實(shí)行，以解決住房資金渠道的問題。用公積金建房，銀行提供買房貸款，對(duì)購房戶實(shí)行分期付款，我看這樣搞下去，住房問題是會(huì)逐步解決的。
　　低房租是個(gè)大問題。進(jìn)退兩難，現(xiàn)在房租太低，連維修費(fèi)也不夠?，F(xiàn)在住房消費(fèi)在居民生活費(fèi)用中的比例是很低的，租金一般占不到雙職工家庭平均工資的百分之五，國(guó)外家庭住房消費(fèi)一般要占到生活費(fèi)的百分之四十，甚至一半。由于工資比較低，目前我們的恩格爾系數(shù)高，必須先保證吃飯。當(dāng)然，這樣長(zhǎng)期下去也不行。實(shí)行低租金的政策，房子維修不了，大家也沒有住房商品化的興趣了。因此，提租是必要和必然的。但是提租必須考慮增加工資和群眾的承受能力。提租還有一個(gè)結(jié)構(gòu)的問題，對(duì)一部分收入很高的人，租金提高五倍、十倍也不會(huì)在乎，但也不可能做到定向提租，也搞不清楚他屬于哪一類。還有低收入住公房者，房租提得很高也受不了?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》提出的，到二○○○年房租應(yīng)該達(dá)到占雙職工家庭平均工資百分之十五的目標(biāo)不要?jiǎng)樱鳛橐粋€(gè)方向性的政策引導(dǎo)?，F(xiàn)有的工資水平下，租金提得很高是不可能的。一九九七年的工資提高了二十元，也剛剛補(bǔ)償物價(jià)上漲，保證實(shí)際工資不下降。工資提高多了財(cái)政也承受不了，因?yàn)楝F(xiàn)在財(cái)政還很困難。我有個(gè)想法，逐步地做到一邊提房租，一邊加工資，不然租金提不上去。請(qǐng)財(cái)政部研究一種辦法，工資里包括一部分提房租的工資，增加的工資指定是提房租的。當(dāng)然提房租比這部分增加的工資還要再多一點(diǎn)，就是說隨著工資有所增加?，F(xiàn)在工資里用于吃的比重越來越少，多拿出一點(diǎn)錢用于交房租，有利于推動(dòng)住房商品化的進(jìn)程，也有利于帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是提房租這一部分錢不能亂花，也得像公積金一樣管理起來，用于住房商品化，蓋新房子，逐步改革住房制度。一方面，財(cái)政拿一點(diǎn)房租的補(bǔ)貼；另一方面，個(gè)人也增加一部分房租在工資中的比重。我認(rèn)為，用這個(gè)途徑來提高房租是可能的。
　　從全國(guó)來說，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，將是今后長(zhǎng)期帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最重要的消費(fèi)熱點(diǎn)。大力推行住房商品化，發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，是振興整個(gè)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要途徑和必然選擇。各地區(qū)、各部門必須及早謀劃、及早準(zhǔn)備。前一個(gè)時(shí)期，經(jīng)濟(jì)界提出培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，我在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之前，找了國(guó)務(wù)院一些綜合部門和中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的負(fù)責(zé)同志座談了一次，我也發(fā)表了意見，講了怎么看待新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的問題。我當(dāng)時(shí)的看法，如果要提出新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，首先就是實(shí)行住房商品化，加快住房建設(shè)。隨著住房公積金制度的普遍建立，用于住房建設(shè)的資金將會(huì)大幅度增加。加快住房建設(shè)，其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)就發(fā)展起來了，大大有利于調(diào)整國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。經(jīng)過三年多來深化改革，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，我國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)良好發(fā)展形勢(shì)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較高發(fā)展速度，通貨膨脹得到有效抑制。要充分利用這一有利時(shí)機(jī)，加快住房改革步伐，加大住房建設(shè)的規(guī)模，適應(yīng)人民群眾購買力的提高和住房需求的增長(zhǎng)，大力建造低價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用住房，推進(jìn)住房商品化。這樣做，一方面，可以大大緩解城鎮(zhèn)居民住房的嚴(yán)重困難；另一方面，可為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展提供廣闊市場(chǎng)。我講的是住房，特別是和公積金結(jié)合的有一定資金渠道建的經(jīng)濟(jì)適用住房，不是高級(jí)住宅，也不是寫字樓。住房建設(shè)是振興中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)主要的方向，符合市場(chǎng)需求變化的方向，可以帶動(dòng)幾十個(gè)甚至上百個(gè)行業(yè)的發(fā)展。建設(shè)一般住房不需要進(jìn)口原材料，可以帶動(dòng)鋼鐵工業(yè)和各種建筑材料的發(fā)展，也可以帶動(dòng)裝璜材料和塑料、化工產(chǎn)品的發(fā)展，上下水道可以用新型的聚氯乙烯管子，新型聚氯乙烯管子完全可以代替鋼管，我們能夠大量生產(chǎn)。還可以帶動(dòng)就業(yè)。國(guó)有企業(yè)一些富余人員可以轉(zhuǎn)移到這些行業(yè)，有利于實(shí)施再就業(yè)工程。另外，老百姓擴(kuò)大消費(fèi)，購買力有了出路。誰都希望有屬于自己的房子，能解決這個(gè)問題是很得人心的，即使在工資里住房消費(fèi)比例多打一點(diǎn)，群眾也是愿意的，但要明確產(chǎn)權(quán)，住房確實(shí)屬于他的。維修要提供方便，這樣就可以鼓勵(lì)大家買住房，讓大家安心地購置一點(diǎn)財(cái)產(chǎn)。
　　我今天主要強(qiáng)調(diào)發(fā)揮住房公積金這個(gè)資金渠道的作用，來搞經(jīng)濟(jì)適用住房，然后用分期付款、保險(xiǎn)的辦法來推動(dòng)住房商品化，這是振興中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)非常重要的措施。同時(shí)，也是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，避免重復(fù)建設(shè)，擴(kuò)大就業(yè)門路的一個(gè)完全正確的抉擇。中央有關(guān)部門，要很好地研究、制定政策，包括工資政策、房租政策、土地政策、金融政策、建設(shè)政策，來鼓勵(lì)住房商品化，讓它更快地發(fā)展。干這件事情是深得民心的，老百姓對(duì)政府是會(huì)加深感情的。但是要提醒一句，千萬別借這個(gè)名義來復(fù)活房地產(chǎn)熱。一九九三年經(jīng)濟(jì)過熱，熱在什么地方？首先就是熱在房地產(chǎn)。那次房地產(chǎn)熱的主要建設(shè)內(nèi)容是高級(jí)寫字樓和豪華別墅。由于過高地估計(jì)市場(chǎng)需求，至今還有大量建成或未建成的房屋積壓待售，起碼有幾千億元的資金壓在房地產(chǎn)上，造成國(guó)民經(jīng)濟(jì)重大損失。所以，各地區(qū)、各部門要十分警惕，千萬不要讓過去的房地產(chǎn)熱在加快住房建設(shè)的名義下復(fù)活。香港、廣東叫爛尾樓，這個(gè)后遺癥很嚴(yán)重?，F(xiàn)在不是去建寫字樓，建高級(jí)商品房，更不是建別墅，要建經(jīng)濟(jì)適用住房，適應(yīng)大家的需要。那些已經(jīng)蓋起來的高檔商品房，再等十年，經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，外國(guó)人來得更多了，讓他們買，中國(guó)人是買不起的。但是其中廉價(jià)一點(diǎn)的商品房，怎么辦？要當(dāng)作一個(gè)特殊問題來處理。我看解決這個(gè)問題要下決心。積壓的三千五百萬平方米商品房?jī)r(jià)格要降下來，沒有別的辦法，無非是“三家抬”，地方政府要拿一點(diǎn)，不降價(jià)是絕對(duì)賣不動(dòng)的。地方政府和業(yè)主都要考慮，與其老是這樣壓下去，過幾年又得維修，還不如降點(diǎn)價(jià)賣掉。要把這個(gè)問題作為房改中的一個(gè)問題來加以研究，這本身不是房改的問題，是一九九三年房地產(chǎn)熱遺留下來的問題。如果把這個(gè)問題解決了，既搞活了國(guó)家的資金，也能使居民住房有所改善。請(qǐng)建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門、地區(qū)再繼續(xù)研究，制定政策措施，促進(jìn)銷售，減少損失。要講清楚，中央作一點(diǎn)什么貢獻(xiàn)，地方作一點(diǎn)什么貢獻(xiàn)，業(yè)主本人作一點(diǎn)什么貢獻(xiàn)，不把“三家抬”這個(gè)問題說清楚，這些房子永遠(yuǎn)賣不出去。請(qǐng)同志們注意，這次會(huì)議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)深化住房制度改革，加快住房建設(shè)，完全不同于一九九三年出現(xiàn)過的房地產(chǎn)熱。千萬別把我們強(qiáng)調(diào)的建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、為老百姓解決切身利益的問題簡(jiǎn)單化為房地產(chǎn)熱。
　　我為什么提出要把推行和完善公積金制度作為國(guó)務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組的主要任務(wù)，就是因?yàn)樗囊饬x重大。因此我建議，安居工程的具體實(shí)施和解決積壓商品房的主要工作由建設(shè)部來抓。國(guó)務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)該把力量集中在普遍推行和不斷完善住房公積金制度方面，想辦法把利用公積金建房和安居工程結(jié)合起來，不要搞成兩套。這是國(guó)務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組的責(zé)任。各有側(cè)重點(diǎn)，這樣比較好。
    *這是朱鎔基同志在全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議上講話的主要部分。