住房問題是關(guān)系廣大人民群眾切身利益的大事，黨中央、國務院很重視住房制度改革。解決我國的城市居民住房問題，首先要明確住房制度改革的方向。近幾年，各地區(qū)、各部門深化住房制度改革，做了大量工作，居民住房狀況總體來講有了較大改善，但還很不夠。我在上海當市長的時候，上海市居民住房每人平均只有四平方米，通過推行住房公積金制度等措施，現(xiàn)在已經(jīng)達到八平方米了，幾年的時間增加了一倍。人民群眾迫切需要住房，這個問題應該怎么解決呢？過去的住房政策是蓋公房，分配式，低房租，是一種福利。這樣的政策使住房問題越來越尖銳。黨中央、國務院解決我國住房問題的政策，是推行和完善住房公積金制度，同時，通過多種資金渠道，采取相應的配套政策措施，走住房商品化的道路。盡管這條道路很長，但必須走。實踐證明，這是解決我國住房問題的正確道路。
　　最近兩年，我們搞了安居工程，實行了一些優(yōu)惠政策，安排了一定的貸款，雖然時間很短，成效還不可能很顯著，可是很得人心。但是，我認為，安居工程這兩年搞得很有成績，解決了一部分人的住房問題，還不是解決住房問題的主要措施。國務院會議討論認為，要把普遍推行和不斷完善住房公積金制度，作為一九九七年和今后一個時期住房制度改革的重點。這不是說安居工程不重要，而是要結(jié)合在一起搞，不要把這兩項工作分離開來。安居工程是個應急的辦法，是在住房公積金制度沒有普遍推行起來，而且繳交標準很低的情況下，銀行安排一部分錢來蓋房子，賣給居民，尤其是住房困難戶，這是有效的?，F(xiàn)在，我們還要重點推行和完善住房公積金制度。有人說，這是走新加坡的道路。其實，第一，不完全是新加坡的辦法；第二，也不是只有新加坡才實行這個辦法；第三，即使是新加坡的辦法又有什么不好，人家行之有效嘛。實際上我們是結(jié)合自己的國情，借鑒別人的辦法并作了很大的改變。上海的經(jīng)驗證明，在我國運用公積金制度，積累資金，加快居民住房建設，解決居民住房問題是行之有效的。這是我在工作中親身體驗到的。當時在上海實行公積金制度，是通過全體市民討論決定的。我在電視臺發(fā)表講話宣布這種辦法，然后全體市民討論三天，大家通過電視等各種形式發(fā)表意見，機關(guān)團體也進行討論。民意調(diào)查表明，上海市民幾乎都擁護住房公積金制度。用公積金蓋房子，一般十個月就把房子蓋起來了，還大大降低了工程造價。實踐證明，實行住房公積金制度是成功的。
　　解決住房問題的資金怎么解決？全部蓋房子的錢都讓銀行來拿，那是搞不久的，也是搞不多的。住房制度改革的實踐證明，建房資金還得由國家、企業(yè)、個人共同分擔。只有在機關(guān)和企業(yè)事業(yè)單位職工中普遍建立起住房公積金制度，才能夠提供穩(wěn)定的、低成本的建房資金。這幾年開過多次住房制度改革會議，都是強調(diào)推行和完善住房公積金制度，但是從全國來看，目前住房公積金的歸集率還不高，公積金提取的比例較低，進展也較慢，不夠平衡。必須克服困難，創(chuàng)造條件，積極推進。我認為現(xiàn)在是時候了，可以提高住房公積金繳交率。住房公積金在上海有一套成熟的經(jīng)驗，我推薦你們看一看。普遍地建立住房公積金制度不僅不會降低職工的生活水平，反而能夠為他們提供好處。住房公積金制度已經(jīng)比較完善，可以歸納為四句話：第一句話，是房委會決策，即由住房委員會或房改領(lǐng)導小組決策，應該怎么使用，蓋多少房子；第二句話，是“中心”運作，即有一個管理中心來運作，具體執(zhí)行；第三句話，是銀行專戶，即住房公積金存到銀行設立一個專戶，利率是低進低出的，存進去的利率是低的，貸出去的利率相對也是低的，這樣就保證房子是低造價，賣給居民是低價格。公積金如果一時用不出去，沉淀在銀行的錢，銀行還要照付利息，甚至是更優(yōu)惠的利息，這也是一種優(yōu)惠政策，鼓勵住房公積金的建立。最后一句話，是財政監(jiān)督，即加強住房公積金的監(jiān)督管理，確保住房公積金?？顚Ｓ?，安全有效運行，不允許挪用公積金去搞別的。最近發(fā)現(xiàn)一些單位挪用養(yǎng)老保險基金炒股票、搞房地產(chǎn)，有的還相當嚴重。養(yǎng)老保險金是保命錢，怎么可以干這種事，賠了以后怎么向職工交待？這個養(yǎng)老保險基金是不能動用的，國家規(guī)定只能用來買國庫券?，F(xiàn)在買國庫券利息比銀行存款利息高，有什么比買國庫券更保險的？炒股票、炒房地產(chǎn)可能血本無歸，風險極大。
　　今后，要把國家安居工程與利用公積金建房結(jié)合起來，統(tǒng)籌規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一建設。地方政府給安居工程的優(yōu)惠政策，也要給用公積金建的住房。為了保證住房建設資金的回收、運轉(zhuǎn)，以形成良性循環(huán)，必須保證經(jīng)濟適用住房的低造價、低售價，促進住房商品化。現(xiàn)在為什么安居工程能做到一平方米造價一千元左右？我看無非是三條政策。第一，土地使用權(quán)采取劃撥方式提供。第二，市政配套費減免。各級政府、城市建設部門為安居工程提供政策支持，包括減免稅費、減收配套設施費用。第三，房地產(chǎn)公司合理負擔。城市政府要統(tǒng)一管理，經(jīng)營性房地產(chǎn)公司都要承擔一定比例的安居工程建設任務，以經(jīng)營其他業(yè)務的盈利彌補建造安居工程可能出現(xiàn)的虧損。房地產(chǎn)公司建的寫字樓、商品房售價很高，利潤也是很高的，但建安居工程，最多是保本，不能打利潤。根據(jù)大連的經(jīng)驗，建安居工程房是要賠本的，就是要賠一點，不賠一點，就不讓房地產(chǎn)公司拿到高級商品房的招標。這個政策，是幾年前馬來西亞住房部長向我介紹的，房地產(chǎn)商平均下來是有利潤的，但他賺錢要在建高級商品房方面，對安居工程低價房應該做貢獻，應該是賠的，這在馬來西亞是一條法律。我看這是一條公平的法律。沒有這幾條，要做到每平方米一千元左右是非常困難的。這就要求各級政府、城市建設部門也要為公積金建房提供同樣的政策支持，包括劃撥土地、減免稅費、減收配套設施費用、建筑單位合理負擔等措施。這樣，住房可以建得更多，我們才能實現(xiàn)在低工資制度下走住房商品化的道路。在低工資條件下，房價搞高了，就實現(xiàn)不了住房商品化。
　　鼓勵大家買住房，必須實行分期付款，不然買不起。銀行對經(jīng)濟適用住房用戶，要采取抵押貸款和分期付款的方式，引導居民住房消費，推動住房商品化。要確保國家安居工程等經(jīng)濟適用住房，優(yōu)先出售給中低收入住房困難戶，特別是國有企業(yè)職工和教師。中國人民銀行已經(jīng)制定一個通行的辦法提交這次會議，請大家討論解決住房的問題，不論是企事業(yè)單位還是機關(guān)，都要通過住房公積金實現(xiàn)住房的商品化，一定要在全國各地方、各部門，包括機關(guān)和企事業(yè)單位實行，以解決住房資金渠道的問題。用公積金建房，銀行提供買房貸款，對購房戶實行分期付款，我看這樣搞下去，住房問題是會逐步解決的。
　　低房租是個大問題。進退兩難，現(xiàn)在房租太低，連維修費也不夠?，F(xiàn)在住房消費在居民生活費用中的比例是很低的，租金一般占不到雙職工家庭平均工資的百分之五，國外家庭住房消費一般要占到生活費的百分之四十，甚至一半。由于工資比較低，目前我們的恩格爾系數(shù)高，必須先保證吃飯。當然，這樣長期下去也不行。實行低租金的政策，房子維修不了，大家也沒有住房商品化的興趣了。因此，提租是必要和必然的。但是提租必須考慮增加工資和群眾的承受能力。提租還有一個結(jié)構(gòu)的問題，對一部分收入很高的人，租金提高五倍、十倍也不會在乎，但也不可能做到定向提租，也搞不清楚他屬于哪一類。還有低收入住公房者，房租提得很高也受不了?！秶鴦赵宏P(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》提出的，到二○○○年房租應該達到占雙職工家庭平均工資百分之十五的目標不要動，作為一個方向性的政策引導。現(xiàn)有的工資水平下，租金提得很高是不可能的。一九九七年的工資提高了二十元，也剛剛補償物價上漲，保證實際工資不下降。工資提高多了財政也承受不了，因為現(xiàn)在財政還很困難。我有個想法，逐步地做到一邊提房租，一邊加工資，不然租金提不上去。請財政部研究一種辦法，工資里包括一部分提房租的工資，增加的工資指定是提房租的。當然提房租比這部分增加的工資還要再多一點，就是說隨著工資有所增加?，F(xiàn)在工資里用于吃的比重越來越少，多拿出一點錢用于交房租，有利于推動住房商品化的進程，也有利于帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展。但是提房租這一部分錢不能亂花，也得像公積金一樣管理起來，用于住房商品化，蓋新房子，逐步改革住房制度。一方面，財政拿一點房租的補貼；另一方面，個人也增加一部分房租在工資中的比重。我認為，用這個途徑來提高房租是可能的。
　　從全國來說，經(jīng)濟適用住房建設，將是今后長期帶動國民經(jīng)濟發(fā)展的最重要的消費熱點。大力推行住房商品化，發(fā)展經(jīng)濟適用住房建設，是振興整個經(jīng)濟的一個重要途徑和必然選擇。各地區(qū)、各部門必須及早謀劃、及早準備。前一個時期，經(jīng)濟界提出培育新的經(jīng)濟增長點，我在中央經(jīng)濟工作會議之前，找了國務院一些綜合部門和中央財經(jīng)領(lǐng)導小組辦公室的負責同志座談了一次，我也發(fā)表了意見，講了怎么看待新的經(jīng)濟增長點的問題。我當時的看法，如果要提出新的經(jīng)濟增長點，首先就是實行住房商品化，加快住房建設。隨著住房公積金制度的普遍建立，用于住房建設的資金將會大幅度增加。加快住房建設，其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)就發(fā)展起來了，大大有利于調(diào)整國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。經(jīng)過三年多來深化改革，加強和改善宏觀調(diào)控，我國經(jīng)濟呈現(xiàn)良好發(fā)展形勢，國民經(jīng)濟保持較高發(fā)展速度，通貨膨脹得到有效抑制。要充分利用這一有利時機，加快住房改革步伐，加大住房建設的規(guī)模，適應人民群眾購買力的提高和住房需求的增長，大力建造低價的經(jīng)濟適用住房，推進住房商品化。這樣做，一方面，可以大大緩解城鎮(zhèn)居民住房的嚴重困難；另一方面，可為國民經(jīng)濟的進一步發(fā)展提供廣闊市場。我講的是住房，特別是和公積金結(jié)合的有一定資金渠道建的經(jīng)濟適用住房，不是高級住宅，也不是寫字樓。住房建設是振興中國經(jīng)濟的一個主要的方向，符合市場需求變化的方向，可以帶動幾十個甚至上百個行業(yè)的發(fā)展。建設一般住房不需要進口原材料，可以帶動鋼鐵工業(yè)和各種建筑材料的發(fā)展，也可以帶動裝璜材料和塑料、化工產(chǎn)品的發(fā)展，上下水道可以用新型的聚氯乙烯管子，新型聚氯乙烯管子完全可以代替鋼管，我們能夠大量生產(chǎn)。還可以帶動就業(yè)。國有企業(yè)一些富余人員可以轉(zhuǎn)移到這些行業(yè)，有利于實施再就業(yè)工程。另外，老百姓擴大消費，購買力有了出路。誰都希望有屬于自己的房子，能解決這個問題是很得人心的，即使在工資里住房消費比例多打一點，群眾也是愿意的，但要明確產(chǎn)權(quán)，住房確實屬于他的。維修要提供方便，這樣就可以鼓勵大家買住房，讓大家安心地購置一點財產(chǎn)。
　　我今天主要強調(diào)發(fā)揮住房公積金這個資金渠道的作用，來搞經(jīng)濟適用住房，然后用分期付款、保險的辦法來推動住房商品化，這是振興中國經(jīng)濟的一個非常重要的措施。同時，也是調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，避免重復建設，擴大就業(yè)門路的一個完全正確的抉擇。中央有關(guān)部門，要很好地研究、制定政策，包括工資政策、房租政策、土地政策、金融政策、建設政策，來鼓勵住房商品化，讓它更快地發(fā)展。干這件事情是深得民心的，老百姓對政府是會加深感情的。但是要提醒一句，千萬別借這個名義來復活房地產(chǎn)熱。一九九三年經(jīng)濟過熱，熱在什么地方？首先就是熱在房地產(chǎn)。那次房地產(chǎn)熱的主要建設內(nèi)容是高級寫字樓和豪華別墅。由于過高地估計市場需求，至今還有大量建成或未建成的房屋積壓待售，起碼有幾千億元的資金壓在房地產(chǎn)上，造成國民經(jīng)濟重大損失。所以，各地區(qū)、各部門要十分警惕，千萬不要讓過去的房地產(chǎn)熱在加快住房建設的名義下復活。香港、廣東叫爛尾樓，這個后遺癥很嚴重。現(xiàn)在不是去建寫字樓，建高級商品房，更不是建別墅，要建經(jīng)濟適用住房，適應大家的需要。那些已經(jīng)蓋起來的高檔商品房，再等十年，經(jīng)濟發(fā)展了，外國人來得更多了，讓他們買，中國人是買不起的。但是其中廉價一點的商品房，怎么辦？要當作一個特殊問題來處理。我看解決這個問題要下決心。積壓的三千五百萬平方米商品房價格要降下來，沒有別的辦法，無非是“三家抬”，地方政府要拿一點，不降價是絕對賣不動的。地方政府和業(yè)主都要考慮，與其老是這樣壓下去，過幾年又得維修，還不如降點價賣掉。要把這個問題作為房改中的一個問題來加以研究，這本身不是房改的問題，是一九九三年房地產(chǎn)熱遺留下來的問題。如果把這個問題解決了，既搞活了國家的資金，也能使居民住房有所改善。請建設部會同有關(guān)部門、地區(qū)再繼續(xù)研究，制定政策措施，促進銷售，減少損失。要講清楚，中央作一點什么貢獻，地方作一點什么貢獻，業(yè)主本人作一點什么貢獻，不把“三家抬”這個問題說清楚，這些房子永遠賣不出去。請同志們注意，這次會議進一步強調(diào)深化住房制度改革，加快住房建設，完全不同于一九九三年出現(xiàn)過的房地產(chǎn)熱。千萬別把我們強調(diào)的建設經(jīng)濟適用住房、為老百姓解決切身利益的問題簡單化為房地產(chǎn)熱。
　　我為什么提出要把推行和完善公積金制度作為國務院房改領(lǐng)導小組的主要任務，就是因為它的意義重大。因此我建議，安居工程的具體實施和解決積壓商品房的主要工作由建設部來抓。國務院房改領(lǐng)導小組應該把力量集中在普遍推行和不斷完善住房公積金制度方面，想辦法把利用公積金建房和安居工程結(jié)合起來，不要搞成兩套。這是國務院房改領(lǐng)導小組的責任。各有側(cè)重點，這樣比較好。
    *這是朱鎔基同志在全國住房制度改革工作會議上講話的主要部分。