如果要問改革開放以來我們生活中最大的變化是什么,其中一個必定是住房的變化。比如,1978年上海人均住房面積僅4.5平方米,“鴿子籠”、“亭子間”里幾代同堂曾經(jīng)相當(dāng)普遍;時至今日,人均居住面積已經(jīng)超過15平方米,住房條件大大改善。上海只是個縮影,反映出我國城市百姓居住條件的變化。
如果要問現(xiàn)在大家意見最大的問題是什么,其中一個可能是房價太高。雖然20多年來,城鎮(zhèn)居民的住房條件總體上有了很大的改善,但近幾年,在一些大中城市,房價上漲過快,普遍超出了工薪階層的承受能力。
穩(wěn)定房價,解決買房難、買房貴的問題,是廣大群眾的強(qiáng)烈呼聲,也是讓全體人民共享改革發(fā)展成果、促進(jìn)社會和諧的迫切需要。
近年來房價為何居高不下?
住房問題關(guān)系到千家萬戶,是人民群眾切身利益之所在。黨和政府歷來十分重視解決群眾的住房問題,早在2003年年底開始的新一輪宏觀調(diào)控過程中,就根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過熱的狀況,適時推出了一些政策措施。特別是2005年年初,針對房價上漲過快的現(xiàn)象,國務(wù)院作出了對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的決策。3月,國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于穩(wěn)定住房價格的通知》,提出了八條具體措施。4月,國務(wù)院常務(wù)會議研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題,又提出了八條意見。5月,國務(wù)院辦公廳又轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。一年多來,各地區(qū)、各部門認(rèn)真貫徹中央的要求和部署,做了大量工作。房地產(chǎn)投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。
但應(yīng)該看到,房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問題尚未根本解決。特別是進(jìn)入2006年之后,全國不少大中城市的房價又出現(xiàn)了大幅上揚。據(jù)報道,2006年頭兩個月,北京市房價上漲了17.3%。深圳商品住宅均價首次突破萬元大關(guān)。如今在上海、北京、深圳、溫州等城市的中心城區(qū),每平方米在1萬元以上的商品房到處可見。目前我國一般城市居民的收入與目前的房價相比,實在是很不對稱。2005年我國居民年均收入僅10493元,面對每平方米動輒破萬元的房價,幾年不吃不喝也就只夠買個小衛(wèi)生間。特別是對中低收入群體來說,買房難的問題更為突出。
房價居高不下,很重要的一個原因,是一些地方貫徹房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不夠有力。房地產(chǎn)業(yè)在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要地位,支撐著城市經(jīng)濟(jì)的增長。特別是近年來,許多城市不僅從出售土地中得到大筆收入,也從房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展中獲得大量新增稅收,使地方財政對房地產(chǎn)業(yè)的依賴性不斷增強(qiáng)。這就使有些城市不積極主動地去干預(yù)和抑制房價過快上漲。房價上漲,名義國內(nèi)生產(chǎn)總值會增加,土地出讓金會增加,稅收會增加;如果房價下跌,反而會減少政府的財源。因此,有些城市在執(zhí)行國家稅收政策時,有意放寬了征收范圍、時間、稅率標(biāo)準(zhǔn)等,這自然就減弱了政策調(diào)控的力度。
據(jù)新華社最近一篇文章分析,房價逆市上漲及其背后的種種怪現(xiàn)象,原因之一是一些地方政府的錯誤政績觀、利益觀或明或暗地在推波助瀾。有的地方政府被開發(fā)商牽著鼻子走,造成了房地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)構(gòu)性缺陷及開發(fā)商大量囤積土地現(xiàn)象;有的熱衷于大拆大建,導(dǎo)致部分拆遷居民不得不去買房,人為制造了購房需求;有的為“托市”,出臺“購房入戶”等土政策;等等,不一而足。
此外,房地產(chǎn)市場秩序的混亂,也是導(dǎo)致近期房價上漲過快的直接誘因。房地產(chǎn)業(yè)的透明度一直不高,市場信息不對稱。一些房地產(chǎn)商通過搖號、限制房源、發(fā)布虛假銷售信息等多種辦法制造緊俏假象,囤積居奇,肆意哄抬房價,坑害購房者。目前流傳的“剛性需求”、“供不應(yīng)求”、“房價還要漲”、“地荒論”等種種說法,很大程度上都是房地產(chǎn)商制造的所謂“輿論”,目的是利用群眾“買漲不買跌”的心理,為自己牟利。
高房價會帶來什么危害與隱患?
高房價會嚴(yán)重影響社會的公平和穩(wěn)定。住房問題是一個重要的社會問題。在老百姓的觀念中,房子就是家,有了房子才等于有了家,有了家才能安居,安居才能樂業(yè)?!拔蚁胗幸粋€小小的家”,是每個人的愿望。房價居高不下,受益的只是少數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)營商。普通居民傾其所有積蓄,或者背負(fù)數(shù)十年的巨額銀行貸款買房,加重了生活負(fù)擔(dān)。這將最終導(dǎo)致貧富差距加大,影響社會公平,危害整個社會的安定和諧。
高房價還可能引起通貨膨脹,甚至出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)數(shù)量巨大,它的持續(xù)過熱必然會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)如鋼鐵、電力、煤炭、運輸、能源等一系列產(chǎn)品的價格快速上漲,這就很容易引發(fā)通貨膨脹,使經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡沫化。這種泡沫不斷漲大,就像吹肥皂泡一樣,任其變大,泡沫最后必定會破滅,房地產(chǎn)市場的繁榮終結(jié)、掉頭向下,就會引發(fā)整個經(jīng)濟(jì)的衰退。
過高的房價還會加大金融系統(tǒng)的風(fēng)險,嚴(yán)重影響金融運行的秩序。就目前我國的情況來看,房價若繼續(xù)走高,銀行系統(tǒng)風(fēng)險將大為增加。因為目前我國房地產(chǎn)業(yè)運作的資金,有60%以上直接或間接來自銀行。從中外歷史經(jīng)驗來看,20世紀(jì)下半葉以來,由于房地產(chǎn)市場價格過高,對一些國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)造成危害的例子非常之多。如日本、泰國、馬來西亞等一些亞洲國家和地區(qū),都曾出現(xiàn)過由于房地產(chǎn)價格過高,導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的泡沫化,最后導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的持續(xù)衰退,或者引發(fā)金融危機(jī)。如果任由房價繼續(xù)走高,必然加重銀行系統(tǒng)的風(fēng)險,一旦房地產(chǎn)業(yè)泡沫漲大并最終破裂,銀行大量的房地產(chǎn)貸款就無法收回,金融危機(jī)的產(chǎn)生就可能會成為現(xiàn)實。
可以看出,房價居高不下,不僅是一個經(jīng)濟(jì)問題,也是一個社會問題,更是一個政治問題。立黨為公、執(zhí)政為民,是我們黨的本質(zhì)要求。切實解決群眾的住房問題,既考驗著我們黨駕馭市場經(jīng)濟(jì)的能力,也考驗著我們推進(jìn)社會公平、實現(xiàn)社會和諧的能力。
怎樣抑制房價的過快上漲?
2006年5月17日,國務(wù)院召開常務(wù)會議,分析了當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域的形勢,強(qiáng)調(diào)要認(rèn)真落實2005年以來中央關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的部署,并針對當(dāng)前存在的少數(shù)大城市房價上漲過快等問題,提出了進(jìn)一步搞好房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的“六條措施”。這一消息在各大媒體報道后,立即在社會上引起了強(qiáng)烈的反響,受到廣大群眾的廣泛歡迎。
應(yīng)該說,這次國務(wù)院常務(wù)會議精神,特別是會議提出的“六條措施”,進(jìn)一步發(fā)出了明確的信號,表明中央清醒地認(rèn)識到房地產(chǎn)業(yè)目前存在的問題,以及高度重視群眾的呼聲、抑制房價過快上漲的決心。
當(dāng)前,貫徹中央精神,首先是認(rèn)識上要到位。各地特別是城市政府要樹立正確的政績觀,切實堅持以人為本,把解決老百姓的安居問題作為維護(hù)群眾利益的一件大事抓緊抓好。要把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價格過快上漲,納入工作議事日程,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。不能簡單地把住房問題全部推向市場,對于中低收入者來說,保障他們的居住要求,政府責(zé)無旁貸。要合理引導(dǎo)住房消費需求和消費模式,控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度,減緩被動性住房需求的過快增長。
同時,要進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)和調(diào)控。堅持突出重點,分類指導(dǎo),區(qū)別對待。進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策,完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策,有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策,引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。要科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模,加強(qiáng)土地使用監(jiān)管,制止囤積土地行為。進(jìn)一步打擊惡性炒房的投機(jī)行為,完善房地產(chǎn)業(yè)各項制度和法規(guī),嚴(yán)格執(zhí)法,強(qiáng)化房地產(chǎn)投資的資產(chǎn)審計,促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
我國的經(jīng)濟(jì)適用房政策和廉租房政策
經(jīng)濟(jì)適用房,是指政府提供政策優(yōu)惠,限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格,具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地實行行政劃撥方式供應(yīng);建設(shè)和經(jīng)營中的行政事業(yè)性收費減半征收;小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用由政府負(fù)擔(dān);價格實行政府指導(dǎo)價。
廉租房政策是一項專門針對最低收入家庭的住房保障制度。目前,我國廉租房制度的保障方式,實行以住房租賃補(bǔ)貼為主,實物配租、租金核減為輔的方式。申請廉租房的家庭條件主要有5項:家庭人均收入符合當(dāng)?shù)卮_定的收入標(biāo)準(zhǔn);家庭人均現(xiàn)住房面積符合當(dāng)?shù)亓庾》空叽_定的面積標(biāo)準(zhǔn);家庭成員中至少有1人為當(dāng)?shù)胤寝r(nóng)業(yè)常住戶口;家庭成員之間有法定的贍養(yǎng)、扶養(yǎng)或者撫養(yǎng)關(guān)系以及符合當(dāng)?shù)亓庾》空咭?guī)定的其他標(biāo)準(zhǔn)。
抑制房價,滿足廣大群眾的住房需求,關(guān)鍵是要切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。目前,要重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。要根據(jù)各地的實際,制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃,對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。比如,2006年北京市確定,在土地供應(yīng)政策導(dǎo)向上,將向普通商品房傾斜,制定限價位商品房政策,并保證經(jīng)濟(jì)適用房用地的供應(yīng),確??⒐?00萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房的用地供應(yīng)。
要針對房地產(chǎn)市場存在的突出問題,加大整頓力度。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程的監(jiān)管,切實制止擅自變更項目現(xiàn)象的發(fā)生,嚴(yán)厲打擊各種違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價的行為。前不久,北京市有關(guān)部門對目前北京樓市上53種可能存在的違規(guī)行為進(jìn)行了公示,并提出對囤房者施以至少1個月內(nèi)不能賣房的懲罰等相應(yīng)的措施。
新加坡的政府組屋工程
在新加坡,解決中低收入居民的住房問題,是政府的一項重要職責(zé)。20世紀(jì)60年代,新加坡開始實行“居者有其屋”計劃,成立建屋發(fā)展局,著手興建“政府組屋”?!敖M屋”以高層住宅為主,大部分是10至20層的建筑群,分塔式和板式兩種。每個組屋區(qū)都有完善的設(shè)施,公共交通便利。“組屋”由政府營建和管理,并以津貼價格出售或出租給中低收入階層。購組屋一般須一次繳足相當(dāng)于售價20%的款額,余下部分由建屋局以低息貸款方式墊付,住戶可用公積金在5年、10年甚至25年內(nèi)還清。實在無力購買的,允許租用組屋。這保證了大多數(shù)中低收入家庭能夠得到廉價的組屋。目前,新加坡有87%的人居住在組屋里,基本實現(xiàn)了人人有房住。
同時,還要完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度,增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度,全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息,堅持正確的輿論導(dǎo)向。長期以來,房地產(chǎn)業(yè)信息不透明是一個很大的問題,不僅購房者易受誤導(dǎo),還會影響、妨礙政府作出理性的評估。比如,住房空置率問題就曾引起各種爭論,政府部門、專家學(xué)者與開發(fā)商各執(zhí)一詞,莫衷一是,導(dǎo)致購房者無所適從。對此,建設(shè)部最近下發(fā)緊急通知,要求北京、上海、天津等40個城市,提供商品房供應(yīng)和空置情況有關(guān)數(shù)據(jù),以便準(zhǔn)確判斷當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢。建設(shè)部還公布了這些城市對外發(fā)布房地產(chǎn)市場信息的網(wǎng)址,強(qiáng)調(diào)目前各地不存在房源不足問題,提醒購房者不要聽信虛假信息而盲目跟風(fēng)。
住房是百姓安身立命之所。抑制房價過快上漲,解決好群眾買房難、買房貴的問題,涉及政府和社會各個方面。只要堅持以政府為主導(dǎo),把各方面的力量協(xié)調(diào)起來,一步步地努力,那么在全面建設(shè)小康社會的過程中,廣大群眾不僅能實現(xiàn)“居者有其屋”的基本要求,還能實現(xiàn)“居者優(yōu)其屋”的愿望!
深度閱讀:
《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門〈關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見〉的通知》,《人民日報》2005年5月12日。
《溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議 研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施 審議并原則通過〈中華人民共和國測繪成果管理條例(修訂草案)〉》,《人民日報》2006年5月18日。
《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門〈關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見〉》,《人民日報》2006年5月30日。
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