“加強(qiáng)保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件。”這是近期國務(wù)院常務(wù)會議上部署重點(diǎn)推進(jìn)六大領(lǐng)域消費(fèi)中，關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)的內(nèi)容。事實(shí)上，進(jìn)入今年下半年，我國一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)消費(fèi)的政策已經(jīng)陸續(xù)出臺。先是解除限購，從呼和浩特市第一個明文規(guī)定取消樓市限購之后，全國各地紛紛緊隨其后。目前除了北上廣深四個一線城市和海南三亞仍執(zhí)行限購政策外，其他省市均取消了限購。隨后，“930”新政出臺，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》。通知要求表示，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。此外，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，貸款購買第二套住房時，可按照首套房貸政策執(zhí)行。

時隔五年，政府再次提出了要穩(wěn)定住房消費(fèi)，原因是什么？穩(wěn)定住房消費(fèi)，具體又應(yīng)該怎么穩(wěn)？國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)研究室副主任劉衛(wèi)民在接受本報(bào)記者采訪時表示，房地產(chǎn)市場的短期不景氣以及民眾對于改善型住房的需求長期存在都是推動政府出臺穩(wěn)定住房消費(fèi)政策的重要原因。而穩(wěn)定住房消費(fèi)，政府就應(yīng)做好已經(jīng)出臺政策的落實(shí)，同時讓房地產(chǎn)市場消費(fèi)逐步回歸市場化。另外，政府還應(yīng)注意對民眾預(yù)期的引導(dǎo)，防止預(yù)期的大起大落影響住房消費(fèi)穩(wěn)定。

為什么“穩(wěn)”？

今年前9個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)6.88萬億元，同比增加12.5%，但增速已經(jīng)連續(xù)8個月回落。9月份我國70個大中城市新建商品住宅價格變動情況，除廈門環(huán)比價格持平外，其余城市房價均有所下降。今年前三季度，全國住宅新開工面積和銷售面積同比下降均超過10%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降4.6%。

“近期我國住房消費(fèi)情況的確不理想。”劉衛(wèi)民對本報(bào)記者表示，從短期來看，近期房地產(chǎn)市場的不景氣確實(shí)是政府出臺穩(wěn)定住房消費(fèi)政策的重要原因。利率市場化、對房地產(chǎn)市場發(fā)展的預(yù)期不好、階段性的去庫存化等因素都造成了近期市場的觀望情緒較重。宏觀經(jīng)濟(jì)的政策就是要逆周期進(jìn)行市場調(diào)節(jié)，所以在這個過程中，政府會進(jìn)一步出臺新的措施，并落實(shí)現(xiàn)有措施，使居民的住房需求合理釋放，住房需求得到合理滿足。

劉衛(wèi)民表示，從中長期來看，住房消費(fèi)還是我國消費(fèi)的重要組成部分。我國居民的住房水平已經(jīng)逐漸從最初的供不應(yīng)求，發(fā)展到了供求平衡的狀態(tài)，未來會進(jìn)入到提升住房質(zhì)量的發(fā)展階段。而提升住房質(zhì)量，關(guān)鍵就在于要滿足改善型住房的需求。

“我國居民一生一般會經(jīng)歷多次住房消費(fèi)。”劉衛(wèi)民說，我國一般的家庭會從一開始的滿足兩人生活的小戶型過渡到適合三口之家居住的大戶型，最后再發(fā)展成能容納三代同堂的更大的房子。所以，改善型住房是支持我國住房消費(fèi)的重要的中長期因素。因此，短期和中長期的因素都決定了政府要出臺政策穩(wěn)定住房消費(fèi)。

另外，外部因素也是不容忽視的重要原因。美國剛剛宣布退出量化寬松政策。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉就認(rèn)為，美國退出QE會給中國宏觀經(jīng)濟(jì)帶來一定壓力，從而倒逼中國貨幣政策及房地產(chǎn)調(diào)控政策走向定向?qū)捤?，通過政策層面的預(yù)調(diào)微調(diào)適度刺激宏觀經(jīng)濟(jì)增長。

怎么“穩(wěn)”？

住房消費(fèi)會對宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢產(chǎn)生重要影響，也會帶動家電、家裝等行業(yè)的發(fā)展。所以穩(wěn)定住房消費(fèi)有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。同時，穩(wěn)定住房消費(fèi)還有利于滿足民眾改善型住房的需求，有利于提高社會福利水平。但是穩(wěn)定住房消費(fèi)不等于推動住房投資，也不等于推動房價上漲，所以“穩(wěn)”就成了政策的關(guān)鍵。

劉衛(wèi)民認(rèn)為，要穩(wěn)定住房消費(fèi)，首先應(yīng)該逐步落實(shí)之前出臺的一系列政策。為滿足市場的剛性需求和改善型需求，政府應(yīng)該進(jìn)一步推動住房消費(fèi)信貸政策的落實(shí)，讓前一階段出臺的利率、首付比優(yōu)惠等政策能夠滿足消費(fèi)中的需求，而不是僅僅停留在央行以及銀監(jiān)會通知的層面。另外，公積金貸款政策的調(diào)整會對剛性需求的消費(fèi)者產(chǎn)生較大影響，所以未來應(yīng)該在公積金貸款政策方面做出更大的調(diào)整。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，政府之前出臺的房地產(chǎn)政策是迫于經(jīng)濟(jì)壓力的“救市”政策。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥近日則對此表示，近期房地產(chǎn)市場政策主要是借市場調(diào)整的窗口期，把一些行政色彩較濃的干預(yù)措施盡可能剔除，不太贊成把去除行政化的政策叫做“救市”。而央行和銀監(jiān)會關(guān)于金融支持購房政策的調(diào)整，是從金融角度支持居民的合理住房需求。

“住房消費(fèi)市場，應(yīng)該回歸到市場化的調(diào)節(jié)中來。”劉衛(wèi)民認(rèn)為，將住房消費(fèi)市場的調(diào)節(jié)交給市場是正確的做法。之前政府出臺的限購、限貸政策，實(shí)際上限制了相當(dāng)一部分居民的合理住房需求?，F(xiàn)在限購政策逐漸放開，使住房消費(fèi)市場逐漸回歸市場化的調(diào)節(jié)，從而使住房消費(fèi)中的剛性需求以及改善型需求消費(fèi)得到釋放。

此外，劉衛(wèi)民還認(rèn)為，政府對于市場預(yù)期的引導(dǎo)也非常重要。如果消費(fèi)者的市場預(yù)期短期內(nèi)波動較大，那么就不利于我國整個住房消費(fèi)市場的穩(wěn)定。所以，改善市場預(yù)期，讓更多人能夠按照合理的節(jié)奏，根據(jù)自身的實(shí)際需求進(jìn)入住房消費(fèi)市場也是非常關(guān)鍵的。