“加強(qiáng)保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件。”這是近期國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上部署重點(diǎn)推進(jìn)六大領(lǐng)域消費(fèi)中，關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)的內(nèi)容。事實(shí)上，進(jìn)入今年下半年，我國(guó)一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)消費(fèi)的政策已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)。先是解除限購(gòu)，從呼和浩特市第一個(gè)明文規(guī)定取消樓市限購(gòu)之后，全國(guó)各地紛紛緊隨其后。目前除了北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市和海南三亞仍執(zhí)行限購(gòu)政策外，其他省市均取消了限購(gòu)。隨后，“930”新政出臺(tái)，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》。通知要求表示，對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。此外，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房時(shí)，可按照首套房貸政策執(zhí)行。

時(shí)隔五年，政府再次提出了要穩(wěn)定住房消費(fèi)，原因是什么？穩(wěn)定住房消費(fèi)，具體又應(yīng)該怎么穩(wěn)？國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)研究室副主任劉衛(wèi)民在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期不景氣以及民眾對(duì)于改善型住房的需求長(zhǎng)期存在都是推動(dòng)政府出臺(tái)穩(wěn)定住房消費(fèi)政策的重要原因。而穩(wěn)定住房消費(fèi)，政府就應(yīng)做好已經(jīng)出臺(tái)政策的落實(shí)，同時(shí)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)逐步回歸市場(chǎng)化。另外，政府還應(yīng)注意對(duì)民眾預(yù)期的引導(dǎo)，防止預(yù)期的大起大落影響住房消費(fèi)穩(wěn)定。

為什么“穩(wěn)”？

今年前9個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)6.88萬(wàn)億元，同比增加12.5%，但增速已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月回落。9月份我國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)情況，除廈門(mén)環(huán)比價(jià)格持平外，其余城市房?jī)r(jià)均有所下降。今年前三季度，全國(guó)住宅新開(kāi)工面積和銷(xiāo)售面積同比下降均超過(guò)10%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降4.6%。

“近期我國(guó)住房消費(fèi)情況的確不理想。”劉衛(wèi)民對(duì)本報(bào)記者表示，從短期來(lái)看，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣確實(shí)是政府出臺(tái)穩(wěn)定住房消費(fèi)政策的重要原因。利率市場(chǎng)化、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的預(yù)期不好、階段性的去庫(kù)存化等因素都造成了近期市場(chǎng)的觀(guān)望情緒較重。宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的政策就是要逆周期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)，所以在這個(gè)過(guò)程中，政府會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)新的措施，并落實(shí)現(xiàn)有措施，使居民的住房需求合理釋放，住房需求得到合理滿(mǎn)足。

劉衛(wèi)民表示，從中長(zhǎng)期來(lái)看，住房消費(fèi)還是我國(guó)消費(fèi)的重要組成部分。我國(guó)居民的住房水平已經(jīng)逐漸從最初的供不應(yīng)求，發(fā)展到了供求平衡的狀態(tài)，未來(lái)會(huì)進(jìn)入到提升住房質(zhì)量的發(fā)展階段。而提升住房質(zhì)量，關(guān)鍵就在于要滿(mǎn)足改善型住房的需求。

“我國(guó)居民一生一般會(huì)經(jīng)歷多次住房消費(fèi)。”劉衛(wèi)民說(shuō)，我國(guó)一般的家庭會(huì)從一開(kāi)始的滿(mǎn)足兩人生活的小戶(hù)型過(guò)渡到適合三口之家居住的大戶(hù)型，最后再發(fā)展成能容納三代同堂的更大的房子。所以，改善型住房是支持我國(guó)住房消費(fèi)的重要的中長(zhǎng)期因素。因此，短期和中長(zhǎng)期的因素都決定了政府要出臺(tái)政策穩(wěn)定住房消費(fèi)。

另外，外部因素也是不容忽視的重要原因。美國(guó)剛剛宣布退出量化寬松政策。同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉就認(rèn)為，美國(guó)退出QE會(huì)給中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)一定壓力，從而倒逼中國(guó)貨幣政策及房地產(chǎn)調(diào)控政策走向定向?qū)捤?，通過(guò)政策層面的預(yù)調(diào)微調(diào)適度刺激宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

怎么“穩(wěn)”？

住房消費(fèi)會(huì)對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)產(chǎn)生重要影響，也會(huì)帶動(dòng)家電、家裝等行業(yè)的發(fā)展。所以穩(wěn)定住房消費(fèi)有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。同時(shí)，穩(wěn)定住房消費(fèi)還有利于滿(mǎn)足民眾改善型住房的需求，有利于提高社會(huì)福利水平。但是穩(wěn)定住房消費(fèi)不等于推動(dòng)住房投資，也不等于推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，所以“穩(wěn)”就成了政策的關(guān)鍵。

劉衛(wèi)民認(rèn)為，要穩(wěn)定住房消費(fèi)，首先應(yīng)該逐步落實(shí)之前出臺(tái)的一系列政策。為滿(mǎn)足市場(chǎng)的剛性需求和改善型需求，政府應(yīng)該進(jìn)一步推動(dòng)住房消費(fèi)信貸政策的落實(shí)，讓前一階段出臺(tái)的利率、首付比優(yōu)惠等政策能夠滿(mǎn)足消費(fèi)中的需求，而不是僅僅停留在央行以及銀監(jiān)會(huì)通知的層面。另外，公積金貸款政策的調(diào)整會(huì)對(duì)剛性需求的消費(fèi)者產(chǎn)生較大影響，所以未來(lái)應(yīng)該在公積金貸款政策方面做出更大的調(diào)整。

有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，政府之前出臺(tái)的房地產(chǎn)政策是迫于經(jīng)濟(jì)壓力的“救市”政策。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥近日則對(duì)此表示，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)政策主要是借市場(chǎng)調(diào)整的窗口期，把一些行政色彩較濃的干預(yù)措施盡可能剔除，不太贊成把去除行政化的政策叫做“救市”。而央行和銀監(jiān)會(huì)關(guān)于金融支持購(gòu)房政策的調(diào)整，是從金融角度支持居民的合理住房需求。

“住房消費(fèi)市場(chǎng)，應(yīng)該回歸到市場(chǎng)化的調(diào)節(jié)中來(lái)。”劉衛(wèi)民認(rèn)為，將住房消費(fèi)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)交給市場(chǎng)是正確的做法。之前政府出臺(tái)的限購(gòu)、限貸政策，實(shí)際上限制了相當(dāng)一部分居民的合理住房需求。現(xiàn)在限購(gòu)政策逐漸放開(kāi)，使住房消費(fèi)市場(chǎng)逐漸回歸市場(chǎng)化的調(diào)節(jié)，從而使住房消費(fèi)中的剛性需求以及改善型需求消費(fèi)得到釋放。

此外，劉衛(wèi)民還認(rèn)為，政府對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期的引導(dǎo)也非常重要。如果消費(fèi)者的市場(chǎng)預(yù)期短期內(nèi)波動(dòng)較大，那么就不利于我國(guó)整個(gè)住房消費(fèi)市場(chǎng)的穩(wěn)定。所以，改善市場(chǎng)預(yù)期，讓更多人能夠按照合理的節(jié)奏，根據(jù)自身的實(shí)際需求進(jìn)入住房消費(fèi)市場(chǎng)也是非常關(guān)鍵的。