“加強保障房建設，放寬提取公積金支付房租條件。”這是近期國務院常務會議上部署重點推進六大領域消費中，關于穩(wěn)定住房消費的內容。事實上，進入今年下半年，我國一系列穩(wěn)定房地產消費的政策已經陸續(xù)出臺。先是解除限購，從呼和浩特市第一個明文規(guī)定取消樓市限購之后，全國各地紛紛緊隨其后。目前除了北上廣深四個一線城市和海南三亞仍執(zhí)行限購政策外，其他省市均取消了限購。隨后，“930”新政出臺，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》。通知要求表示，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。此外，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，貸款購買第二套住房時，可按照首套房貸政策執(zhí)行。

時隔五年，政府再次提出了要穩(wěn)定住房消費，原因是什么？穩(wěn)定住房消費，具體又應該怎么穩(wěn)？國務院發(fā)展研究中心市場經濟研究所房地產研究室副主任劉衛(wèi)民在接受本報記者采訪時表示，房地產市場的短期不景氣以及民眾對于改善型住房的需求長期存在都是推動政府出臺穩(wěn)定住房消費政策的重要原因。而穩(wěn)定住房消費，政府就應做好已經出臺政策的落實，同時讓房地產市場消費逐步回歸市場化。另外，政府還應注意對民眾預期的引導，防止預期的大起大落影響住房消費穩(wěn)定。

為什么“穩(wěn)”？

今年前9個月，全國房地產開發(fā)投資達6.88萬億元，同比增加12.5%，但增速已經連續(xù)8個月回落。9月份我國70個大中城市新建商品住宅價格變動情況，除廈門環(huán)比價格持平外，其余城市房價均有所下降。今年前三季度，全國住宅新開工面積和銷售面積同比下降均超過10%，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降4.6%。

“近期我國住房消費情況的確不理想。”劉衛(wèi)民對本報記者表示，從短期來看，近期房地產市場的不景氣確實是政府出臺穩(wěn)定住房消費政策的重要原因。利率市場化、對房地產市場發(fā)展的預期不好、階段性的去庫存化等因素都造成了近期市場的觀望情緒較重。宏觀經濟的政策就是要逆周期進行市場調節(jié)，所以在這個過程中，政府會進一步出臺新的措施，并落實現(xiàn)有措施，使居民的住房需求合理釋放，住房需求得到合理滿足。

劉衛(wèi)民表示，從中長期來看，住房消費還是我國消費的重要組成部分。我國居民的住房水平已經逐漸從最初的供不應求，發(fā)展到了供求平衡的狀態(tài)，未來會進入到提升住房質量的發(fā)展階段。而提升住房質量，關鍵就在于要滿足改善型住房的需求。

“我國居民一生一般會經歷多次住房消費。”劉衛(wèi)民說，我國一般的家庭會從一開始的滿足兩人生活的小戶型過渡到適合三口之家居住的大戶型，最后再發(fā)展成能容納三代同堂的更大的房子。所以，改善型住房是支持我國住房消費的重要的中長期因素。因此，短期和中長期的因素都決定了政府要出臺政策穩(wěn)定住房消費。

另外，外部因素也是不容忽視的重要原因。美國剛剛宣布退出量化寬松政策。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉就認為，美國退出QE會給中國宏觀經濟帶來一定壓力，從而倒逼中國貨幣政策及房地產調控政策走向定向寬松，通過政策層面的預調微調適度刺激宏觀經濟增長。

怎么“穩(wěn)”？

住房消費會對宏觀經濟的走勢產生重要影響，也會帶動家電、家裝等行業(yè)的發(fā)展。所以穩(wěn)定住房消費有利于促進經濟穩(wěn)定發(fā)展。同時，穩(wěn)定住房消費還有利于滿足民眾改善型住房的需求，有利于提高社會福利水平。但是穩(wěn)定住房消費不等于推動住房投資，也不等于推動房價上漲，所以“穩(wěn)”就成了政策的關鍵。

劉衛(wèi)民認為，要穩(wěn)定住房消費，首先應該逐步落實之前出臺的一系列政策。為滿足市場的剛性需求和改善型需求，政府應該進一步推動住房消費信貸政策的落實，讓前一階段出臺的利率、首付比優(yōu)惠等政策能夠滿足消費中的需求，而不是僅僅停留在央行以及銀監(jiān)會通知的層面。另外，公積金貸款政策的調整會對剛性需求的消費者產生較大影響，所以未來應該在公積金貸款政策方面做出更大的調整。

有觀點認為，政府之前出臺的房地產政策是迫于經濟壓力的“救市”政策。住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥近日則對此表示，近期房地產市場政策主要是借市場調整的窗口期，把一些行政色彩較濃的干預措施盡可能剔除，不太贊成把去除行政化的政策叫做“救市”。而央行和銀監(jiān)會關于金融支持購房政策的調整，是從金融角度支持居民的合理住房需求。

“住房消費市場，應該回歸到市場化的調節(jié)中來。”劉衛(wèi)民認為，將住房消費市場的調節(jié)交給市場是正確的做法。之前政府出臺的限購、限貸政策，實際上限制了相當一部分居民的合理住房需求?，F(xiàn)在限購政策逐漸放開，使住房消費市場逐漸回歸市場化的調節(jié)，從而使住房消費中的剛性需求以及改善型需求消費得到釋放。

此外，劉衛(wèi)民還認為，政府對于市場預期的引導也非常重要。如果消費者的市場預期短期內波動較大，那么就不利于我國整個住房消費市場的穩(wěn)定。所以，改善市場預期，讓更多人能夠按照合理的節(jié)奏，根據(jù)自身的實際需求進入住房消費市場也是非常關鍵的。