仔細分析，土地的資本化有四個條件：第一，權(quán)利要清楚。不管是公家還是私人，必須明晰所有者，而且還得有多個所有者，有多個所有者才有不同的看法，有不同的看法才有投資。第二，要有現(xiàn)金資源。有些人儲蓄積累，他很看好未來，但又不擁有所有權(quán)，所以他就來買所有權(quán)。第三，要有愿意賣的一方。他為什么賣？就是現(xiàn)在要這個錢用，因為他擁有資源，又急需用錢。第四，雙方同樣對這塊土地的未來資源有不同的看法。所以，資本市場就是交換看法的市場，這是巴非特老師的一句話，對于一個骨牌的看法不同才會有交易。我們這邊拋，那邊就該有人接。拋的人一定不看好，接的人一定看好。只要具備了這四個條件，土地資本化就不復(fù)雜，就是拿土地未來的收益權(quán)換來的。土地資本化這個過程我們已經(jīng)經(jīng)歷，問題是我們怎么理解這個過程中的一些問題。

在這里，我認為從原來傳統(tǒng)的社會主義體制走到土地資本化有兩條重要的經(jīng)驗。

第一，土地公有。我們可以在公有制的情況下界定權(quán)利，這是西方?jīng)]有過的。西方要不是把所有制全部改成私有，要不就是蘇聯(lián)式全部國家所有。在中國所有權(quán)是集體的、國家的，使用權(quán)、收益權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)可以劃到私人，私人可以憑借自己的使用權(quán)、收益權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)再組成新的公司或者投資主體。這套是中國的打法，也是我在八十年代參加過的農(nóng)村改革。我們是如此從大公有、全國公有走出這條路，怎么給這個體制裝一個安全閥門呢？最后就把前一個制度搬過來，即恢復(fù)自留地。什么叫自留地？就是所有權(quán)是公有的，使用權(quán)歸農(nóng)民。后來包產(chǎn)到戶就是把自留地擴大，把所有土地都變?yōu)樽粤舻?。中國農(nóng)村的問題就是這么解決的。這樣，幾億種糧人的吃飯問題基本解決了，農(nóng)村大頭穩(wěn)定。三中全會后就靠這一招，就是處理好集體的土地所有權(quán)和使用權(quán)，逐步變成地方的政策、地方的法規(guī)，然后變成全國的法規(guī)。2002年通過的《農(nóng)業(yè)土地承包法》把集體這個社會主義象征性的代表物變化為一個發(fā)包方，這個集體只有一件事情要做，就是到期把土地承包出去，所有制還在，公有制還在，但使用、收入、轉(zhuǎn)讓不一樣了，這是中國一條非常重要的經(jīng)驗。

第二，國有土地拍賣。土地國有原來是憲法規(guī)定的，國家土地不得買賣和租賃，否則違法。最后這個扣是怎么解開的呢？是實踐。農(nóng)村改革的經(jīng)驗是把所有權(quán)、使用權(quán)分開。所有權(quán)還是不能買賣的，但使用權(quán)可以四十年、五十年、七十年轉(zhuǎn)讓。這樣就使中國的土地資本化了。

改革土地管理制度，促進城市化發(fā)展

1978年時我國城市化率不到20%，城市化嚴重滯后。城市化過程中遇到最大問題就是土地征用問題，征用就是交易。關(guān)于土地我們有兩條路，農(nóng)村自用的和國家征用的。由于憲法規(guī)定城市土地都是國有土地，所以現(xiàn)在整個的矛盾都是從這里來的，土地制度遇到的所有矛盾、沖突就是城市的土地制度怎么安排。

現(xiàn)在來看在我們體制下資源配置的效果怎么樣。第一，城市擴得太大。到底是為什么？因為上一級政府賣地，一賣地就把七十年、五十年的收益貼現(xiàn)了，貼現(xiàn)用完怎么辦？再擴。城市在擴大，農(nóng)村也在擴大，建設(shè)用地在擴大，村莊在擴大，宅基地在擴大。這樣以來，兩頭在擴大，我國又是一個山地國家，山地占70%，平地很少。只有中央政府在保耕地，為什么？因為耕地收益不一樣，一塊土地種糧食能賺多少錢？建樓能賺多少錢？蓋工廠能賺多少錢？這個參數(shù)一出來，耕地的保衛(wèi)工作就越來越難。從資源配置角度看，資源配置現(xiàn)在變成一個僵局，地方政府要發(fā)展，中央政府要保護耕地，就把國土部門擠在了中間。

第二，土地收入分配。地價漲高是不是意味著總的財富增加了呢？問題出在哪里呢？其實最大的問題是世世代代擁有土地的農(nóng)民在土地城市化、土地升值過程中分享的比例太低，就像我們過去低價壓糧食來促工業(yè)化，這些從長遠看就是問題。金字塔底的人口收入沒有明顯提高，我們只好過度依賴外需，而外國市場一出問題，保增長的壓力就大了。這就是我們這兩年遇到的問題。

普通農(nóng)民只有三個收入來源，第一是農(nóng)產(chǎn)品，第二是打工，第三是土地收入。首先，農(nóng)產(chǎn)品價格怎么能進一步提高？只有擴大城市化才能提高對農(nóng)村的需求?，F(xiàn)在城市化就受到了阻礙，整個建設(shè)方針面對很大的問題，時代發(fā)展速度是很快，但挑戰(zhàn)也非常大。其次，打工收入的增長空間在哪里？當然還是要靠城市化和服務(wù)業(yè)。最后，隨著城市化、工業(yè)化的發(fā)展，土地增值非?？?，但征地制度比較偏向城市、偏向國家、偏向開發(fā)商，好處就是建設(shè)的速度可以非?？欤鞘性浇ㄔ狡?。從整體看缺點就是內(nèi)需不足的根本問題很難解決。我們消費占的比例這么低，一出問題就靠投資去拉，投了以后，最后是要有人買單的。因此講到最后，還是最終需求決定經(jīng)濟成長的長期績效。過去低價拿地，政府自己用，市場上沒有價?，F(xiàn)在情況就不一樣了，房價高了，不改變土地制度就不行了。

其實，城市化發(fā)展也是一個解決農(nóng)民問題的出路，可是這樣的城市化農(nóng)民不接受，因為收入分配、資源的利用和分配之間還有很大的活動空間。有人挑戰(zhàn)我的看法，說能不能在這種矛盾中找到兼顧的基礎(chǔ)和協(xié)調(diào)的機制。其實，有些問題要想透徹，房價高到底怎么了？房價高就買不起房，可是房價高本身也是解決住房問題的條件。房價高地價高，資源利用效率才能高。房價高了后收入分配怎么解決？很明顯，高地價然后高稅收，然后政府去解決一部分社會保障房，只能這么去解決。既讓地價釋放，同時把地價變成城市化和國家建設(shè)的一個資源，不要因為收入分配不公就把資源配置的效率往下壓，這是錯誤的。同時，也不能因為資源配置效率高，就不關(guān)心收入分配，這樣社會矛盾就沒辦法解決，穩(wěn)定的局面也就維持不住。

第三，耕地保護。城市過度擴大，農(nóng)村也在擴大，怎么辦？得找出路。我越來越相信，縮小農(nóng)村建設(shè)用地大概是主要方面，因為農(nóng)村建設(shè)用地價值低。要讓價值高的城市土地發(fā)展，通過城鄉(xiāng)配套發(fā)展來解決問題。城鄉(xiāng)收入可以在城市化急劇上升的時候變得更協(xié)調(diào)，因為城市的高地價不但會變成城市建設(shè)的資本來源，也可以變成農(nóng)村建設(shè)的資本來源，變成農(nóng)村節(jié)約建設(shè)用地、擴大耕地的一個投資來源。如果往這個方向走，我們就可能在這個矛盾當中找到一個中間點。現(xiàn)在大家強調(diào)規(guī)劃，沒有規(guī)劃，空間資源配置就很麻煩。但是，在規(guī)劃上光有權(quán)力是不夠的，我們對這種密集的經(jīng)濟體的設(shè)計、規(guī)劃、規(guī)律知道得很少，現(xiàn)在城鎮(zhèn)行政化的規(guī)劃浪費了大量土地，很多土地沒有充分利用，所以一定要考慮糾正機制。我非常欣賞中國這幾十年創(chuàng)造的額度指標，然后再來一個指標交易，指標交易就是一種糾正能力和機制。

城市化的機遇不能丟，加速中國資源在空間上的集聚是國民經(jīng)濟下一步發(fā)展的關(guān)鍵，再靠制造業(yè)走外向型的路是走不通的，2007、2008年就是一個拐點。如果美國、歐洲經(jīng)濟能很快復(fù)蘇，我們還可以繼續(xù)照著這個模式再干五年，但如果他們在短期內(nèi)不能復(fù)蘇呢？下一步棋該怎么走？現(xiàn)在看來，很大程度上要靠城市化及其服務(wù)業(yè)的發(fā)展。制造業(yè)加上技術(shù)進步容納的就業(yè)，其增長的彈性肯定是下降的，中國農(nóng)民一下子往哪兒去？所以，從這個大趨勢來看，為城市化更好地解決收入分配和土地資源配置將是下一階段的一個很重要的出路。在我看來，過去的征地制度就相當于過去農(nóng)產(chǎn)品的統(tǒng)購統(tǒng)銷，國家定價國家拿，國家拿了以后保增長?，F(xiàn)在我們改了，整個產(chǎn)品的供求旺得很，農(nóng)民的收入也在提高，城市的副食品也豐富了，同樣城市化不一定通過征地制來擴大。

另外，最大的問題現(xiàn)在還沒有很好地解決，全國5億畝建設(shè)用地有一半是農(nóng)村建設(shè)用地，這個資源還沒有充分利用好。我們?nèi)ゴ謇锟纯?，老頭老太太六間房、八間房，八分地、一畝地占著，能產(chǎn)生什么收益？與此同時，城市地價這么貴，城鄉(xiāng)之間能不能打通來做？到現(xiàn)在為止，中國農(nóng)村還是福利分房，只要生在這里，長在這里，夠年齡了，結(jié)婚了，就可以領(lǐng)一塊宅基地。大量人口已經(jīng)到城市去了，但在農(nóng)村卻還占著地。要改變這種狀況當然有風(fēng)險，但是從大的方面看，我們1998年后搞了一次城市房改，就帶動了GDP10%以上的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。如果農(nóng)村建設(shè)用地從原來的成員福利分配變成引進轉(zhuǎn)讓權(quán)以及以轉(zhuǎn)讓權(quán)為基礎(chǔ)的交易，就有可能帶來一個天翻地覆的變化，既可以帶動國民經(jīng)濟發(fā)展，又可以增加城鄉(xiāng)居民的收入。

所以，我認為征地制度非改不可。從道義上講，建國已經(jīng)六十年了，再低價去拿農(nóng)民的地來搞城市化、工業(yè)化，道義上的合理性就消失了。三中全會說，將來土地分兩類，公益性的可以征用，但是征用來的地是不能發(fā)財?shù)?，都是公益用途，所有商業(yè)性經(jīng)營用地不應(yīng)該再走征地這一條路，而應(yīng)該啟動農(nóng)民的土地，讓農(nóng)民也進入土地市場，同地、同權(quán)、同獎，然后統(tǒng)一稅收，讓國家、中央、地方、城市、農(nóng)村共同分享城市化帶來的土地資本化的收益。不要因為收入分配問題解決不好，我們就遏制了城市化。

我們最近做的研究基本上說明了這個問題。

第一，在征地制度內(nèi)啟動改革，增加征地制度的彈性。從城市地價里拿一部分出來讓農(nóng)村去整理土地。農(nóng)村整理土地是一件長期的事情，因為城市大，人不斷涌來。農(nóng)村的土地要重新配制，配制要投資，不配制人就跑了，這在很多發(fā)展中國家都發(fā)生過，叫農(nóng)村的凋敝。我看過日本，100年到120年內(nèi)，從16000個村莊減少到580個村莊，減少的村莊怎么辦？整理投資誰出？只有讓城市升高的地價出，然后整理出來的指標賣給城市。農(nóng)村建設(shè)用地減少和城市建設(shè)用地增加掛鉤，地還是這個地，可是要配套，就必須要平衡，準備去掛鉤。4萬億的投資新政就是一個機會，利用這個機會，嚴格要求戰(zhàn)略平衡，把這次啟動的部分資源引到農(nóng)村去增加農(nóng)村收入。

第二，在征地制度之外，穩(wěn)妥地讓建設(shè)用地直接進入市場。因為不是只有國有土地才能蓋樓，同樣講規(guī)格，同樣講建設(shè)指標，同樣講技術(shù)要求，同樣講規(guī)劃，蓋樓本身與這個地屬于誰沒有關(guān)系。不能說只有這個地是國有的才能成為商品，才能抵押。建設(shè)用地一開始就要把稅算進去，不要讓人以為是免稅的。

這樣，一是體制內(nèi)增加彈性，二是體制外進行實驗，最后兩者合并。這兩件事情的難點就是缺權(quán)。要保護土地，就得動員人民起來保護土地，財產(chǎn)和增加財產(chǎn)所得要對其所有權(quán)有一個合法的表達。就是說，農(nóng)民的土地、房子要有一個財產(chǎn)所有證。其實，還真有一些干部在做這個事。房產(chǎn)證、土地證，應(yīng)該給的就得給，這樣農(nóng)民就有了恒產(chǎn)，有了合法的法律表達，他們的行為就會靈活一點，就會看得更長遠些。

（報告人系北京大學(xué)國家發(fā)展研究院院長、中國經(jīng)濟研究中心主任　　

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