土地的資本化問題

土地資本化就是要把土地這種有長遠(yuǎn)收益的資源的未來收益在今天實現(xiàn)，把資產(chǎn)的未來收入貼現(xiàn)為資產(chǎn)現(xiàn)值的這么一個過程。資產(chǎn)通常會源源不斷產(chǎn)生收入。這個資產(chǎn)怎么估值呢？這個資產(chǎn)的估值是由它未來的收入算過來的，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本道理。

連接現(xiàn)在和未來最重要的橋梁就是利息。另外利率決定一個最重要的方向，就是什么資源現(xiàn)在把它消費(fèi)了，什么資源留到未來，而人類所有的現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)就是一個資本不斷投入的過程，就是能夠富裕到或者忍耐到把很多資源今天不消費(fèi)留到未來，家庭、公司、國家、地區(qū)都是這樣。如果沒有這個積累過程、投資過程，那么影響人們做出跨期決定的最重要的因素就是利率，利率會影響多少資源當(dāng)期消費(fèi)，多少資源未來消費(fèi)。

一般來說，五年后的100塊錢在今天看起來肯定不值100，或者今天的100塊錢五年后來看肯定要高于100，解釋這樣的現(xiàn)象，多數(shù)人會認(rèn)為是通貨膨脹。假如沒有通貨膨脹，或者通貨膨脹是零，是不是說今天的100塊跟五年后的100塊一樣呢？或者說5年后的100塊今天會用100塊把它買回來？精細(xì)的研究表明，事實通常不是這樣，即便沒有通貨膨脹率，人類還是對當(dāng)期的收益更敏感。道理何在？有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，利率說到底是一種心理狀態(tài)，就是對現(xiàn)在的收益比將來看得重。這個道理在于人是決策的主體，人是一個生命現(xiàn)象，而生命是可能結(jié)束的。生命結(jié)束了，五年后的消費(fèi)對我來說就沒意義了。在生命展開的過程，不確定性程度越高，現(xiàn)在的消費(fèi)就會被看得越重。所以，只有生活穩(wěn)定、投資環(huán)境穩(wěn)定、社會穩(wěn)定，才能鼓勵人們消費(fèi)和投資。

有一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家說，利率就是對不耐心程度的一個度量。越是等不及，利率就越高。什么人等不及呢？低收入的人等不及。貧困經(jīng)濟(jì)學(xué)第一條定義，就是今天的收入最重要，否則我的日子就過不去，將來再好跟我無關(guān)。還有一種等不及，就是未來如果很不確定。為什么海員的消費(fèi)率非常高而儲蓄傾向很低呢？過去航海的港口是一片繁榮，海員們掙到錢就花。還有一個類似的就是煤礦，從事危險職業(yè)的人消費(fèi)傾向非常高，因為將來不安全。所以，一個是收入水平，一個是生活環(huán)境的安全程度和不確定程度都會影響人的耐性。越著急，從長遠(yuǎn)來看越吃虧，因為糧食吃了就解決了眼前的溫飽，但如果把這糧食變成酒，也許過五十年就是名酒了，而等不及就相當(dāng)于把這個投資機(jī)會給放棄了。

現(xiàn)在回到另外一個問題，假如沒有通脹會怎么樣？基本結(jié)論仍然是，沒有通貨膨脹，利率也是正的，因為人類有不耐心的傾向。要克服不耐心傾向，就需要出一個讓人克服不耐心的價。比如，我說今天這口飯別吃了，留下來釀酒，三年五年以后會變成150塊或180塊，你貼現(xiàn)過來一算，高于今天的100塊，你就會克服不耐心。這樣，投資、節(jié)約、儲蓄、抓投資機(jī)會的動機(jī)就強(qiáng)烈起來。

如果把資源放入投資過程，由于社會力量和自然力量共同起作用，市場給的價會越來越高。如果一個資源不被當(dāng)期消費(fèi)掉，隨著投資機(jī)會的增加，人類富裕程度就會大幅度上升?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)常常是勞動增長率加上投資消費(fèi)增長率，把資源省下來放一個地方去，怎么鼓勵呢？那就是要克服人類擁有的不耐心傾向。收入提高了，不耐心傾向就可以克服，社會穩(wěn)定了，安全程度提高了，確定性增加了，投資傾向就會增加，如此等等。還有人指出，教育也可以這樣做。為什么很多貧苦人家庭能克服不耐心去重視教育呢？因為教育能使人力資本得到改善，等于把孩子放到了一個投資過程，過兩年這個家庭就可能從底層往上去，這種例子非常多。

總之，利率是聯(lián)系未來和當(dāng)期的一個橋梁，利率倒過來就是貼現(xiàn)率，它起的作用就是讓我們做決定的時候兼顧現(xiàn)在和未來，把未來的收益放到今天來看，把一項資產(chǎn)未來不同的收益放到一個平臺上來比較，這樣做就有可能比較理性。如此一來，所有資產(chǎn)都是面向未來才有收益，因為資產(chǎn)不是面向過去的，決定資產(chǎn)市值的不是形成資產(chǎn)的使用價值的歷史成本，而是資產(chǎn)的未來凈收入。這個概念對于我們實施計劃經(jīng)濟(jì)體制的思維模式是一個很大的挑戰(zhàn)。

資產(chǎn)定價理論首先要從思維方式上滿足一個條件，盡可能地想它的未來，把未來的收入貼現(xiàn)到今天來。所以，土地、勞動、自然力共同造就了蘋果樹，但蘋果樹為什么值錢，可不是因為它花了土地和勞動，而是因為未來會給種蘋果樹的人帶來享受和資金。蘋果樹的價值由蘋果定，那蘋果的價值由誰定呢？蘋果價值也是由未來帶來的享受定，所有產(chǎn)品的價值都指向未來，都指向最終的那個需求，沒有這個需求其他都談不上，而成本定價的思路是倒過去看市場。不是我花了多少錢，將來產(chǎn)出的東西就一定值錢?；撕艽蟮牧α?，產(chǎn)品如果沒人要，不能給別人帶來享受，那樣的勞動不會創(chuàng)造價值。勞動產(chǎn)品或者資源之所以有價值，是因為它們能滿足某一種人未來的需要，他愿意用貨幣來支付這種享受。人們收獲的蘋果、養(yǎng)出的魚、種出的水稻等有一個走向市場的過程，要理解和解釋這過程，就涉及到經(jīng)濟(jì)學(xué)的價格理論。怎么定價？為什么有的東西賣得貴，有的東西賣得便宜？為什么價格有波動？價格怎么形成的，這個機(jī)制是什么？

有一本叫《利息理論》的書非常有意思，它的第一句話就是“收入是一連串事件”。資產(chǎn)就是能源源不斷帶來未來的收入，而這個收入是由一系列事件組成的，主要是四個事件：第一是產(chǎn)權(quán)如何界定。我們都知道資源將來有什么用途，要給它估值，這種估值某些程度上都很主觀，主觀的東西就必須有主，這個資源憑什么讓你去估啊？如果沒有產(chǎn)權(quán)界定，資源就不可能好好被利用。因此，第一個影響收入流的重要事件，或者叫影響資本的事件就是產(chǎn)權(quán)界定。產(chǎn)權(quán)界定不清楚，就等于在替別人做決定，所謂崽賣爺田心不疼，白白得來的資源隨便花，這樣就不可能做出很好的決定。第二是生產(chǎn)條件、生產(chǎn)制度、生產(chǎn)環(huán)境以及生產(chǎn)過程中的技術(shù)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。技術(shù)進(jìn)步快就會影響不同資源的未來收益。比如，過去多數(shù)人不知道辦一個互聯(lián)網(wǎng)會財源滾滾。第三是產(chǎn)品如何定價。第四是未來的商品怎么折現(xiàn)。所以，“收入是一連串事件”就構(gòu)成了對我們研究土地問題的一個重要評價。

現(xiàn)在我們再回到房價地價問題。對于這個問題，現(xiàn)在新聞媒體都炒，每個人都有意見。怎么解釋這種現(xiàn)象？據(jù)我所知，基本問題是房子之前的土地值錢。但房子值錢是有一個區(qū)間的，它有一個高價也有一個低價。房子像任何商品活動一樣，它的可成交區(qū)間的最高點就是在這個市場中需求方愿意出的最高價，你不可能超過這個點。比如，就有人愿意一平方米出5萬塊錢，那這個住宅市場最高價就是5萬塊錢，這是上限。下限呢？下限是所有開發(fā)商用各種辦法、技術(shù)、管理節(jié)約的成本下限，低于這個線就生產(chǎn)不出房子來，所有房屋成交就是在這兩點之間。兩點之間定在哪一點呢？因為成交區(qū)間是好大一個范圍，假如生產(chǎn)一平米房子是1萬塊錢，最高出手價是5萬塊錢，那么房子的成交區(qū)間就在每平方米1萬-5萬之間。到底是1萬2、1萬5、4萬8、還是4萬9呢？在這個區(qū)間內(nèi)，就只有由買家和買家之爭來決定。但是，無論怎么爭，售價最高不超過5萬，最低不低于1萬，剩下的就是1萬塊錢以上的需求動員。1萬塊錢以下是有需求的，但是沒有供給。比如，我還想買2000塊錢一平米的房子，可是今天的市場上最低供應(yīng)的成本價就是1萬塊錢，所以1萬塊錢以下的需求沒有用。價格越高需求量就越少，價格越低需求量就越高。在這個區(qū)間內(nèi)，就是由兩種力量決定房子最后的實際成交價，房價是這么定的，地價也是這么定的。所以，最高價就是由市場上出價最高的需求方?jīng)Q定的，只要高于成本的需求都有可能會得到滿足，低于成本價的需求就無法得到滿足。

那么供地部門減少土地供應(yīng)會不會提高房價呢？來做一個實驗，一畝地不供應(yīng)，價格肯定會上去，但不是說地價可以決定房價，房屋需求是指誰可以滿足那個需求，如果不供地，再高價位的需求也滿足不了。供地減少的結(jié)果就是賣方和賣方、買方和買方的競爭會更激烈。在土地市場上買地人就是開發(fā)商，土地少了后，開發(fā)商競爭更激烈，最后實際成交的地價會比有充分土地供應(yīng)的地價高。所以，在任何情況下，這個道理要講清楚，既不是開發(fā)商太壞，房價才貴，更不是供地有了障礙房價才貴，房價貴的原因就是需求太旺。需求是通過貨幣表達(dá)的需要，那就要從收入分配中去找原因，從貨幣發(fā)行去找原因。

那房價為什么高？房價高一是因為享受，二是因為房子是一種永久資產(chǎn)，它會給人帶來享受以及榮耀。收入高到一定程度，很多人就要炫耀。這個道理我們必須要有一個徹底的認(rèn)識，否則我們老認(rèn)為是誰在搞鬼，老認(rèn)為開發(fā)商在那里使壞。我的看法不這樣，其背后有重要的規(guī)律性的東西，就是經(jīng)濟(jì)資源在空間上的集聚和集中會帶來非常高的未來收入的增加。聚合會提高收入，哪個地方能聚人氣，它就會帶來更高的收入。人口集聚本身就會創(chuàng)造財富。所以這個空間的集聚和集中，由于它本身會帶來更高的收入，人們就會趨向于做這種選擇。第二條，人群集中才有那種榮耀。人類到今天好多享受是給人看的，是通過給人看獲得滿足，收入到一定程度，很多消費(fèi)都是給別人的，不是自己的。衣服穿得很正式就很難受，但在人群中你就必須這么穿著。第三條，集聚和集中，究竟哪個地方聚人氣，這很難判斷。如果我們按行政級別去定，一定要頭破血流。同樣，地段有旺的，也有不旺的。比如，義烏到今天還是一個縣級市，但義烏旺到什么程度了呢？義烏的鋪位價、房租、房價都貴得離譜了，商業(yè)鋪位現(xiàn)在都5萬、8萬，并且那里20萬一平米的房價記錄早就創(chuàng)造出來了。為什么？資產(chǎn)是由它未來帶來的收入定價的，集聚帶來滾滾生意流。不過，能夠聚人氣的地方不多，因此，選對了這種地方，人們就敢賭，因為還有更多人想到這個地方來。有了人口集中度，這個市場也就很穩(wěn)固。我做過多次調(diào)查，像義烏這樣的縣城在浙江有不少，一旦形成市場后，就是有人想拉也拉它不走。集中、集聚、再集中、再集聚，一旦形成這種特點，人們對這個地方就會產(chǎn)生一種穩(wěn)定的預(yù)期。中國有很多地點是很難被替代的。比如，誰能替代上海？杭州的西湖是獨(dú)一無二的，誰又能替代？當(dāng)然，現(xiàn)在很多地方挖河，挖出來的比西湖還大，但新挖的湖沒有西湖那么動人的故事。因此，地點也還有一個歷史形成和沉淀的過程，這個過程會把整個房價帶上去，也會把土地價格帶上去。

那么，土地資本化是難以避免的。因為天下所有投資都要落到土地上，這個需求本身就會讓土地的資本化展開。中國改革開放之初，當(dāng)時廣州也不知道怎么發(fā)展，后來還是從香港人的一個疑問中獲得了啟示。香港人說你們那么多地，怎么會沒有錢？地是地，錢是錢，地怎么會等于錢？由于當(dāng)年對土地的認(rèn)識差距很大，后來還是香港炒房的人過來后，我們最后才認(rèn)識到其中的奧妙。所以土地的資本化，就是把土地的未來收益貼現(xiàn)到今天，或者說讓出一部分土地的未來收益權(quán)來換一筆現(xiàn)金，貼現(xiàn)到今天。有了現(xiàn)金就可以開發(fā)其他東西，其他東西開發(fā)出來后，還可以有更高的收入。這樣就拉動了投資，投資就是對同一個項目有不同的看法，如果看法都一樣，就沒有投資了。有不同看法才使大家看未來的收益不一樣，這樣投資才有理由。