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對(duì)土地管理問(wèn)題，我準(zhǔn)備談這么幾個(gè)方面的內(nèi)容：到底是地價(jià)把房?jī)r(jià)頂起來(lái)還是房?jī)r(jià)把地價(jià)拉上去；土地資本化等問(wèn)題。土地資本化在什么條件下發(fā)生？在我看來(lái)，這里有一些客觀的規(guī)律是很難抵抗的。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程必然加快，土地資本化就成為我國(guó)面臨的一個(gè)大問(wèn)題。我國(guó)現(xiàn)有的土地制度，一方面面臨極速的城市化、工業(yè)化，同時(shí)又有很大的土地資本化潛力，加上現(xiàn)有的土地制度以征地制度為主干，還有很多不適應(yīng)的地方。解決這些矛盾和問(wèn)題有什么樣的辦法呢？

地價(jià)與房?jī)r(jià)：誰(shuí)頂誰(shuí)？

我先從一個(gè)熱門(mén)話題說(shuō)起。前一段時(shí)間，一些城市的房?jī)r(jià)又開(kāi)始上升，社會(huì)又開(kāi)始議論。有一種議論說(shuō)這是土地給頂?shù)?，理由是?guó)土部門(mén)對(duì)土地管得過(guò)嚴(yán)，供地太少。有人甚至說(shuō)是18億畝耕地這條紅線導(dǎo)致對(duì)城市供地不足，所以房?jī)r(jià)就上去了。國(guó)土資源部在新聞媒體上反駁了這個(gè)看法，說(shuō)中國(guó)房?jī)r(jià)里包含的地價(jià)還是偏低的。國(guó)土資源部門(mén)對(duì)樓盤(pán)做的抽樣調(diào)查表明，我國(guó)房?jī)r(jià)里地價(jià)占的比例在30%以下，是偏低的，很多發(fā)達(dá)國(guó)家的這個(gè)比例都更高。所以不能說(shuō)因?yàn)閲?guó)土部門(mén)從嚴(yán)控制土地就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

那么，地價(jià)和房?jī)r(jià)之間到底具有什么樣的邏輯關(guān)系呢？這個(gè)問(wèn)題要分兩個(gè)層次來(lái)討論。從物理層次或者從使用價(jià)值形成角度看，沒(méi)有土地就蓋不成房子，所以土地決定房子。很多人認(rèn)為這是對(duì)的，地價(jià)高就把房?jī)r(jià)頂起來(lái)了。但這個(gè)看法僅僅是從使用價(jià)值形成角度來(lái)說(shuō)的，從物理層次上看是對(duì)的，從價(jià)值形成角度上看是錯(cuò)的。從價(jià)值上看這個(gè)道理是反過(guò)來(lái)的。為什么土地有價(jià)？或者為什么土地價(jià)這么高？假定土地就是蓋房子用，唯一的道理就是因?yàn)榉孔又靛X(qián)了。房子值錢(qián)地才值錢(qián)，因?yàn)榉孔訒?huì)給人帶來(lái)效益，帶來(lái)享受。有人愿意為這種效用出價(jià)。有人說(shuō)你有支付我就蓋房子給你。他猜你要買(mǎi)房，所以他就蓋房。他是猜對(duì)了你的需求后才組織供給的。所以蓋房子的勞動(dòng)、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)商的工作，包括使用的磚瓦、材料，一直到利用土地，所有這些要素才相應(yīng)地有了價(jià)值。如果房子沒(méi)有價(jià)值，這些東西都沒(méi)有價(jià)值。這個(gè)思維跟我們傳統(tǒng)思維是沖突的。過(guò)去是說(shuō)成本定價(jià)，因?yàn)槎倘苯?jīng)濟(jì)時(shí)代確實(shí)是成本定價(jià)。成本定價(jià)實(shí)際上是有供求條件的，只有在長(zhǎng)期供不應(yīng)求的條件下成本才能定價(jià)。來(lái)看看成本定價(jià)，當(dāng)我們走進(jìn)一個(gè)小市場(chǎng)看人家如何討價(jià)還價(jià)，顧客說(shuō)這東西能不能賣(mài)便宜一點(diǎn)，小商販說(shuō)不行，說(shuō)他租的房子就很貴，這個(gè)店就很貴，所以這個(gè)商品不能再便宜了。然后很多人就接受這個(gè)說(shuō)法來(lái)買(mǎi)這個(gè)東西。但小商販的這個(gè)解釋是不對(duì)的。錯(cuò)在什么地方呢？你為什么選擇這個(gè)地方賣(mài)東西呢？成本和租金是你選擇的結(jié)果，不是給定的，不是命定的事情，不是老天把你發(fā)到這個(gè)商場(chǎng)來(lái)賣(mài)東西，是你有客流量才選這個(gè)地方，才付這個(gè)東西，所以應(yīng)該是反過(guò)來(lái)的，即成本是被決定的，因?yàn)槌杀臼沁x擇的結(jié)果。如果不是這樣，人類就很麻煩，大家都挑貴的地方做生意吧。如果把商品做大，價(jià)值就會(huì)提高，那么人類的整個(gè)資源利用活動(dòng)不是反過(guò)來(lái)了嗎？

土地是一種永久性資產(chǎn)

接下來(lái)我們看一下資產(chǎn)、收入與資本的關(guān)系問(wèn)題，引入這些概念對(duì)我們理解土地經(jīng)濟(jì)問(wèn)題是有幫助的。

我首先講一講什么叫資產(chǎn)。資產(chǎn)就是一切可以帶來(lái)未來(lái)收入的資源。資產(chǎn)能夠?yàn)槿颂峁┑姆?wù)就是產(chǎn)生收入，比如說(shuō)期貨，還有宅基地、稻田、蘋(píng)果樹(shù)、設(shè)備，這些資源之所以被叫做資產(chǎn)，是因?yàn)樗鼈兛梢詭?lái)未來(lái)的收入。人的能力也可以帶來(lái)未來(lái)的收入，所以現(xiàn)在大家重視教育，重視自己素質(zhì)的提高。有了能力，市場(chǎng)就會(huì)給價(jià)，有了能力將來(lái)就可以創(chuàng)造收入，就可以得到較好的工作等。這是我們關(guān)于資產(chǎn)的一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)基本定義。

一般來(lái)說(shuō)，叫做資產(chǎn)的都不是一次性收入。一棵樹(shù)明年結(jié)果，后年還結(jié)果；一塊水稻田，今年種，明年種，后年還可以種；蓋一棟樓今年住，明年住，可以住很多年。這些資產(chǎn)，還有我們今天討論的土地，就是一種永久性資產(chǎn)。一棵樹(shù)30年以后生命就結(jié)束了，可是土地30年以后不會(huì)結(jié)束，所以土地的生命周期非常長(zhǎng)，它可以源源不斷地帶來(lái)收入流，就像一條河一樣，可以源源不斷地產(chǎn)出東西。我們將來(lái)養(yǎng)老有一個(gè)年金的概念，年輕時(shí)往這個(gè)地方投入，65歲后我們每年都可以從中收益，這就是收入流。

這些概念都是我們?nèi)粘Ｉ疃嗌僬莆樟说?，不困難。困難的是資本這個(gè)概念，因?yàn)槲覀冞^(guò)去批評(píng)資本主義批評(píng)了多少年，但卻不完全清楚什么是資本。現(xiàn)在我介紹金融學(xué)的一個(gè)定義，現(xiàn)代金融學(xué)、投資學(xué)的資產(chǎn)理論認(rèn)為，資產(chǎn)包括所有實(shí)物的、人身上的能力和人本身所擁有的資源，即凡能產(chǎn)生未來(lái)收入的都被定義為資產(chǎn)。我們之所以喜歡樓，除了基本需要，就是因?yàn)樗懿粩喈a(chǎn)生房租，能給住房的人帶來(lái)享受。因?yàn)樗o人們帶來(lái)享受，人們?cè)敢鉃榇顺鰞r(jià)付錢(qián)。資本就是資產(chǎn)的價(jià)值，是資產(chǎn)的現(xiàn)價(jià)，是資產(chǎn)所有帶來(lái)未來(lái)收入的市值的貼現(xiàn)。這個(gè)理解起來(lái)有一點(diǎn)困難，不是在座每一位都感興趣，但對(duì)于我們理解土地問(wèn)題很重要。

首先解釋一下什么叫貼現(xiàn)。所謂貼現(xiàn)就是這么一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，站在今天的立場(chǎng)上評(píng)估未來(lái)的收入，我種了一棵樹(shù)，這樹(shù)今天值多少錢(qián)，那要看它將來(lái)能帶來(lái)多少收入。明年能結(jié)果，后年能結(jié)果，它結(jié)果期是20年，每年結(jié)果的量有多大，每年果實(shí)可以賣(mài)多少錢(qián)。為什么要站在今天的角度來(lái)對(duì)未來(lái)的收入進(jìn)行評(píng)估呢？道理很簡(jiǎn)單，就是所有決策都是現(xiàn)在做。我們說(shuō)做決定，什么叫做決定？做決定就是立足于現(xiàn)在對(duì)未來(lái)做出可預(yù)期的判斷，決定的影響是長(zhǎng)遠(yuǎn)的、對(duì)決定的結(jié)果應(yīng)該是帶有預(yù)見(jiàn)性的。影響長(zhǎng)遠(yuǎn)的事情現(xiàn)在來(lái)做，這就是決定。怎么做決定呢？根據(jù)信息來(lái)決定干這事還是干那事。

貼現(xiàn)是非常重要的。比如，一個(gè)資源是今天把它吃了還是留著讓它長(zhǎng)到更大？今天餓就把米飯吃了，這就是今天帶來(lái)的效果。如果有剩余的糧食或者忍著饑餓少吃一點(diǎn)，把米飯留下來(lái)釀成酒，也許若干年后，你的收入會(huì)非常高，至少比你今天這頓飯帶來(lái)的效益要高。在這種情況下，人就開(kāi)始投資了，就開(kāi)始犧牲今天的消費(fèi)。因?yàn)樗^投資就是未來(lái)的消費(fèi)，延遲的消費(fèi)。為什么延遲呢？因?yàn)槿藗冊(cè)陂L(zhǎng)期的活動(dòng)中發(fā)現(xiàn)，有一些資源如果當(dāng)前不消費(fèi)掉，放到一個(gè)投資過(guò)程中，加上經(jīng)濟(jì)力量、社會(huì)力量、自然力量，它會(huì)在未來(lái)產(chǎn)生出更高的消費(fèi)值。這是從定性方面說(shuō)的。

那么量上怎么把握？我今天有一點(diǎn)剩余的錢(qián)往哪里放？放到哪里未來(lái)價(jià)值會(huì)大一點(diǎn)？這是溫飽問(wèn)題解決后我們面臨的越來(lái)越大的問(wèn)題。對(duì)于積累、對(duì)于投資、對(duì)于長(zhǎng)遠(yuǎn)看未來(lái)，總的說(shuō)來(lái)我們的知識(shí)、文化和習(xí)慣都是不夠的，這個(gè)問(wèn)題今天就提上議事日程了，我們的高儲(chǔ)蓄率已經(jīng)引起了全世界的注意。這個(gè)儲(chǔ)蓄往哪兒放？經(jīng)濟(jì)學(xué)研究人的跨期決定，就是今天做的決定影響將來(lái)，非常重要的一個(gè)概念就是貼現(xiàn)，就是你把將來(lái)收益的各種可能折現(xiàn)到今天來(lái)算，然后你就容易做決定，到底是往這里用還是往那里用，是當(dāng)前消費(fèi)掉還是變成投資，變成未來(lái)的消費(fèi)。這些事情是耗費(fèi)心機(jī)的，也是我們走向小康以后面臨的一個(gè)越來(lái)越大的矛盾，因?yàn)楫?dāng)期的衣食住行對(duì)付了，剩下的問(wèn)題就是長(zhǎng)遠(yuǎn)的。經(jīng)濟(jì)歷史告訴我們，資源用得好不好會(huì)影響這個(gè)國(guó)家、這個(gè)地區(qū)、這個(gè)公司、這個(gè)家庭、這個(gè)人。長(zhǎng)遠(yuǎn)的財(cái)富有時(shí)候就是把資源放在不同的地方，隔五年、十年、十五年看，完全不一樣。財(cái)務(wù)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、金融學(xué)無(wú)非是把人類自發(fā)摸索出來(lái)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出來(lái)加以理論化，通過(guò)經(jīng)常訓(xùn)練掌握這些知識(shí)，并有意識(shí)地做這種預(yù)算。一個(gè)東西往將來(lái)看，將來(lái)會(huì)帶來(lái)多大效益？五年以后的100塊，你今天給它什么估價(jià)？這需要做一個(gè)權(quán)衡。一個(gè)資產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值和現(xiàn)在價(jià)值要經(jīng)常進(jìn)行這種換算。

就此，我把貼現(xiàn)變成一個(gè)趣味的問(wèn)題，即你出多少錢(qián)買(mǎi)五年以后的100塊？你用高于100塊的價(jià)去買(mǎi)，還是用100塊買(mǎi)未來(lái)的100塊，還是用不到100塊來(lái)買(mǎi)未來(lái)的100塊。就是說(shuō)，同樣給你100塊，明年給你，五年后給你，十五年后給你，你會(huì)怎么選？這種題目就是跨期決策、跨期經(jīng)濟(jì)決策、投資決策思維的一個(gè)最基本的訓(xùn)練。按常識(shí)五年后的100塊肯定不值今天的100塊，但五年后的100塊肯定買(mǎi)不到今年100塊能買(mǎi)到的商品。所以要買(mǎi)將來(lái)的東西，買(mǎi)將來(lái)的100塊，通常出不到100塊。這句話的意思是說(shuō)，利率通常是正的，而不是負(fù)的。如果是負(fù)利率，這就很不正常。比如現(xiàn)在美國(guó)聯(lián)邦基礎(chǔ)利率是0-0.25，那就是出了大問(wèn)題的表現(xiàn)。正常情況下利率應(yīng)該是正的，就是現(xiàn)在100塊如果不消費(fèi)，放五年以后一定會(huì)大于100塊。相反五年后的100塊今天不到100塊，這中間差就是利率差。利率是鼓勵(lì)大家今天的錢(qián)不消費(fèi)，留到將來(lái)。就是因?yàn)槔蕿檎?，所以大家才愿意省下今天放眼未?lái)。